«Сентябрь был самым провальным по сделкам».
Риэлтеры о том, когда восстановится рынок вторичного жилья и каких цен ожидать
Автор: Елена Масловская
2020 год преподнес всем участникам вторичного рынка жилья Минска немало «сюрпризов». Сначала пандемия коронавируса, а затем нестабильная политическая обстановка, приостановка кредитования, девальвация белорусского рубля — все эти и другие факторы привели к серьезному падению покупательского спроса. Мы пообщались с руководителями агентств недвижимости и спросили у них, когда рынок вторичного жилья войдет в свое привычное русло и каких цен можно ожидать.
«Сейчас нет проблемы купить, есть проблема найти покупателя»
Директор агентства недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня рассказывает, что в сентябре текущего года по сравнению с августом количество сделок на вторичном рынке жилья Минска сократилось на 35%.
— Это очень существенное падение количества сделок, причем оно произошло достаточно одномоментно, — уточняет Павел.

— Сейчас нет проблемы купить, есть проблема найти покупателя, — уточняет Павел.
«Я сейчас не могу думать об этом»
Директор агентства недвижимости «Мольнар» Анатолий Звездин характеризует август этого года как летний стандартный месяц.
— После острого периода пандемии сделки совершались неплохо. В июне-августе ежемесячно на минском вторичном рынке жилья регистрировалось по 1000 и более сделок. В этот период наступила стабилизация цен, — рассказывает Анатолий Звездин. — Многие клиенты, которые обращались к нам в агентство в июле-августе, торопились и хотели закрыть сделку до выборов президента.

Он также говорит о том, что в августе по сравнению с июлем количество обращений потребителей в агентство за риэлтерской услугой снизилось на 30%. В сентябре по отношению к августу оно сохранилось на прежнем уровне.
Анатолий Звездин также отмечает, что по статистике агентства «Мольнар» сегодня цена предложения квартир отличается от реальной цены сделки на 6−8%. Когда же рынок находится в стабильном состоянии, то разрыв между ценой предложения и реальной составляет 2−3%.
Продают ли минчане квартиры с целью выезда на ПМЖ за рубеж?
— Мы такой статистики не ведем, — отвечает на вопрос Павел Астапеня. — Но, исходя из личных наблюдений, могу сказать, что такие случаи если и есть, то они единичные. Принять решение о переезде достаточно сложно. В первую очередь потому, что одновременно оформлять документы на выезд, искать работу в другой стране и продавать квартиру, тем более в условиях падения спроса, почти нереально. Думаю, что если и есть люди, которые по политическим мотивам решили уехать за рубеж, то решение о продаже недвижимости они будут принимать не сейчас.
— Явных обращений к нам в агентство помочь продать квартиру с целью выезда за рубеж не было. Однако слышны разговоры, что такие люди есть. Но, думаю, что эта тенденция не будет носить массовый характер, — отвечает Анатолий Звездин.
Что больше тянет цены вниз?
В разные годы ежемесячно на вторичном рынке жилья Минска 20−30% сделок совершалось с привлечением кредитных средств. Если в сентябре этого года по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года количество сделок упало на 40%, то с учетом приостановки кредитования можно говорить о том, что падение количества сделок составило 10%.
— Если подходить к этому вопросу чисто арифметически, то на самом деле получается так. Но, я думаю, что нужно учитывать все факторы, которые влияют на рынок вторичного жилья. У нас было много покупателей, которые привлекали в банках кредиты в белорусских рублях не потому, что у них не хватало своих денег на покупку квартиры, а с расчетом на девальвацию белорусского рубля. В периоды скачков валютных курсов они выигрывали, — говорит директор агентства «Эксперт».
Он акцентирует внимание на том, что до 2016 года были очень высокие ставки по кредитам. Поэтому люди лишь в исключительных случаях заимствовали деньги под 30−40% годовых в банках и решали свой квартирный вопрос другими путями, например, продажей другой недвижимости.
По мнению Павла Астапени, причиной падения спроса на квартиры и цен является не один какой-то фактор — будь то пандемия, или отсутствие кредитования, или политический кризис и проблемы в экономике, девальвация белорусского рубля, а их совокупность.
По мнению Анатолия Звездина, основным фактором снижения покупательского спроса явился политический кризис.
— Именно кризис стал первопричиной появления других факторов, — говорит директор агентства «Мольнар». — После острого периода пандемии люди быстро восстановились, они справились со страхом перед неизвестностью. Работала экономика, ведь в Беларуси не вводился жесткий карантин, не было ограничений в работе предприятий, а были введены только мягкие санитарные нормы. Политический кризис снова усугубил ситуацию, причем гораздо сильнее, чем можно было предположить.

Industrial
photos

Nature
and people

Alone
in the desert
Каких цен ожидаем?
Павел Астапеня считает, что любой рынок должен жить в том или ином виде. Но что касается вторичного рынка жилья, то, по его мнению, цены на нем будут идти вниз даже несмотря на то, что по статистике 90% продавцов пока еще не снизили цены.
— Однако они будут вынуждены это сделать, потому что по этим ценам, которые они держат, никто квартиры покупать не будет, — уточняет Павел.
Он считает, что в целом за 2020 год цены на минском вторичном рынке жилья снизятся на 10%.
— С учетом пандемии коронавируса, политического кризиса, приостановки кредитования «вторички», наверное, 10% - это и не такое большое падение цен? Ведь в прошлом году оно тоже составило порядка 7%.
— Да, но надо понимать, что рынок недвижимости неповоротлив и очень быстро цены на нем не падают. Он достаточно консервативен, на нем присутствует очень много субъектов (продавцов), которые выставляют цены исходя не из складывающейся общей ситуации, а по своему разумению, жизненной ситуации, а порой и принципу «я так хочу». Но цены будут падать в любом случае, и этот процесс уже происходит. Мы наблюдаем его уже с начала пандемии, — отвечает на вопрос эксперт.
П. Астапеня полагает, что в 2021 году падение цен ускорится и до марта-апреля составит как минимум 10−15%.
Анатолий Звездин говорит о том, что сегодня покупатели заняли выжидательную позицию.
— Все уже научены предыдущими кризисами и прекрасно понимают, что цены будут снижаться. Вопрос только в том, как сильно они упадут и как долго будет длиться это снижение. Сейчас происходит накопление отложенного спроса, который когда-то проявится, — говорит А. Звездин.
— Когда может проявить себя этот отложенный спрос?
— А вот это вопрос очень сложный. Подобной ситуации в Беларуси мы еще никогда не переживали: когда сливались воедино и политический, и экономический кризисы. Можно только в какой-то мере сравнивать подобные кризисы в Беларуси и других странах. Но этот опыт нельзя полностью скопировать. Например, в Украине после Майдана и военных действий за год — с марта 2014 до марта 2015 года — падение цен составило более 40%. У нас такого падения цен не будет. Все-таки острота и глубина кризиса в Украине была на порядок выше, чем в Беларуси. Но неизвестно, когда у нас закончится политический кризис, а главное — когда возобновится кредитование по приемлемым процентным ставкам, — отвечает директор агентства «Мольнар».
Анатолий Звездин также считает, что падение цен даже после таких серьезных потрясений, которые мы наблюдаем сегодня, не происходит одномоментно. Есть некий период, в течение которого рынок адаптируется к новым реалиям. —
Есть некая инерция рынка, в том числе и в мышлении людей. Но низкий спрос все равно будет сказываться на состоянии рынка. Поэтому продавцы, которые захотят решать свои жилищные вопросы, будут постепенно привыкать к новым реалиям. На это понадобится как минимум 2−3 месяца. Думаю, что падение цен мы начнем ощущать ближе к Новому году. По итогам года оно может составить 15%. Думаю, что в следующем году падение цен сохранится на уровне этого года, — высказал свою точку зрения А. Звездин.
Материал подготовлен при содействии и непосредственном участии представителей Республиканского общественного объединения «Белорусская ассоциация „Недвижимость“» (БелАН) и Союза "Конфедерация агентств недвижимости".