«Права потребителя может защитить только договор»

Стоит ли покупателю работать с агентством, если оно имеет договор с продавцом

       На протяжении более 14 лет при работе риэлтерских организаций с потребителями услуг сложилась правоприменительная практика, которая позволяет агентству недвижимости одновременно оказывать услуги и продавцу, и покупателю. Это не противоречит действующему законодательству и не ущемляет права добросовестных потребителей.

         Тем не менее, в последние годы лицензирующий орган придерживается иной позиции, которая выражается в том, что покупатель заключать договор на оказание риэлтерских услуг не обязан, а агентство должно оказывать услуги покупателю в рамках договора с продавцом. Эта позиция вводит в заблуждение покупателей, предполагающих, что по уже заключенному в соответствии с Гражданским кодексом договору покупатель платить не должен.

   Риэлтерские компании в недоумении, что случилось и почему при действующем законодательстве, которое не менялось почти 15 лет и за это время изрядно устарело, вдруг встал такой вопрос.

            Покупатели тоже в растерянности. Они не понимают, почему должны обращаться за услугами в другое агентство. Но есть и те, кто, получив услуги, отказываются их оплачивать, ссылаясь на рекомендации Министерства юстиции.

Чем руководствуется регулятор и почему расцветает потребительский экстремизм

Директор АН «Мольнар», председатель Совета Общественного обьединения "Белорусская ассоциация «Недвижимость» Анатолий Звездин говорит о том, что дискуссия по данному вопросу ведется давно, особенно остро звучит эта тема в последние два года. Риэлтерское сообщество высказало свое мнение и внесло конкретные предложения по изменениям законодательства, регулирующего риэлтерскую деятельность. Однако этот вопрос до сих пор не решен.

— Министерство юстиции оперирует тем, что риэлтеры не имеют права понуждать потребителей к заключению договора. С этим трудно спорить. В гражданском праве есть такое основополагающее понятие, как свобода договора. Статья гласит, что понуждение к заключению договора не допускается. Гражданин сам решает, заключать ему договор или нет, — говорит Анатолий Звездин. — Регулятор также придерживается позиции, что агентство недвижимости не имеет права брать деньги за одни и те же услуги по объекту и с продавца, и с покупателя. С этим тоже трудно спорить, если не вдаваться в подробности. Но при более тщательном изучении вопроса картина вырисовывается несколько иная.

        

      Председатель Совета БелАН акцентирует внимание на том, что регулятор ежегодно подводит итоги работы риэлтерских организаций, где анализирует, сколько договоров на риэлтерские услуги заключено риэлтерами, сколько расторгнуто, сколько жалоб поступило на работу агентств, в том числе обоснованных, и т. д. Статистика показывает, что количество обоснованных жалоб на риэлтеров составляет менее 1% от общего количества проведенных с их участием сделок.

      

 — Это мизерный процент, который можно отнести на математическую погрешность. Поэтому обвинение риэлтеров в том, что они массово понуждают покупателей к заключению договоров, не имеет ничего общего с реальностью, — уточняет директор агентства «Мольнар». 

Далее Анатолий Звездин ссылается на сложившуюся практику организации и проведения агентствами сделок. Он говорит о том, что с момента введения государственных тарифов риэлтеры оказывали услуги обеим сторонам сделки. Эта практика себя оправдала. Все риэлтерские компании прошли многочисленные проверки Министерства юстиции, Комитета госконтроля, налоговых органов. Никто из этих организаций не увидел в этой практике ничего крамольного. — 

Когда мы рассуждаем о том, что, с одной стороны, нельзя потребителя понуждать к заключению договора, а с другой стороны, недопустимо агентству оказывать одни и те же услуги и продавцу, и покупателю и брать с них деньги, то надо говорить о том, что перечень услуг и тарифы на них устарели. Некоторые услуги уже давно не востребованы потребителями. Но жизнь не стоит на месте, рынок развивается. Появились другие услуги, в том числе связанные с цифровыми технологиями, которые оказывают риэлтеры. Но их нет в перечне, и они предоставляются потребителям бесплатно, — дополняет Анатолий Звездин.

Председатель совета БелАН также говорит о том, что когда потенциальный покупатель приходит в агентство и хочет, чтобы ему оказали услугу по проверке истории квартиры, то агентство не может этого сделать официально. Причина банальна — такой услуги нет в перечне. Риэлтеры предложили внести ее в новый проект постановления № 386, касающегося тарификации. Однако регулятор не счел это нужным, и в новой редакции постановления данной услуги по-прежнему нет.

Министерство юстиции рекомендует проверять историю квартиры в рамках договора с продавцом. Но в этом вопросе тоже есть одно маленькое «но». Риэлтерская организация заключает с Белгосстрахом договор обязательного страхования ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору на оказание риэлтерских услуг, которое повлекло за собой причинение вреда потребителю. Однако по действующему законодательству возмещение ущерба потребителю возможно лишь в случае наличия договора на оказание риэлтерских услуг. Если покупатель не заключает договор, то рассчитывать на страховку он не может.

Директор агентства «Мольнар» не проходит мимо и такого больного для всех риэлтерских организаций вопроса, как их экономика и рентабельность.

— Если мы будем работать только с одной стороной сделки, то пострадает экономика агентств и потребители, которые пожелают заключить договор с риэлтерской организацией хотя бы потому, чтобы в будущем иметь защиту в виде страхования. Лицензирующий орган и на этот счет имеет свою позицию. Он предлагает потребителю пойти в другое агентство и заключить с ним договор на услуги, — уточняет Анатолий Звездин.

Председатель Совета БелАН считает: для того чтобы разрубить этот гордиев узел, необходимо принять новые формулировки понятий «риэлтерская услуга» и «риэлтерская деятельность». Чтобы не пострадала экономика риэлтерских компаний, а сегодня их рентабельность недопустимо низкая — от 3% до 5% - и не позволяет развиваться, риэлтерское сообщество предложило отменить тарифы на услуги. — Если агентствам запрещать работу с покупателем при имеющемся договоре с продавцом, агентства недополучат 30−40% выручки. А для того чтобы поддерживать должный уровень оказания услуг, не говоря уже об их качестве, особенно в то время, когда во всем мире активно внедряются цифровые технологии, нужны доходы. При их снижении бюджет недополучит деньги в виде налоговых поступлений, снизятся и отчисления в Фонд социальной защиты населения, — дополняет Анатолий Звездин.

— Все-таки если предположить, что рано или поздно в законодательных актах все же будет прописана норма, запрещающая агентствам работать и с продавцом, и с покупателем, какой выход ими может быть найден?

— Выход может быть один. Риэлтерская организация будет регистрировать вторую свою дочернюю компанию. Если покупатель пожелает, чтобы ему оказали услуги, не выходя из офиса, ему предложат заключить договор с другой организацией, — отвечает Анатолий Звездин.

— Что мешает сегодня двум агентствам работать по системе партнерских продаж?

— Такой инструмент, как партнерские продажи, заработал на рынке два года назад. Сделки между агентствами-партнерами проходят каждый месяц. Однако партнерские продажи вводились в первую очередь для того, чтобы быстрее найти потребителю подходящий вариант сделки и решить его квартирный вопрос, — поясняет Анатолий Звездин.

Председатель совета БелАН также отмечает, что в сложившейся ситуации начинает расцветать потребительский экстремизм. Потребители заключают с агентством договор, получают услуги, а потом отказываются их оплачивать, ссылаясь на рекомендации Минюста.

По материалам сайта Realt.by