«Сентябрь был самым провальным по сделкам».

Риэлтеры о том, когда восстановится рынок вторичного жилья и каких цен ожидать

Автор: Елена Масловская

2020 год преподнес всем участникам вторичного рынка жилья Минска немало «сюрпризов». Сначала пандемия коронавируса, а затем нестабильная политическая обстановка, приостановка кредитования, девальвация белорусского рубля — все эти и другие факторы привели к серьезному падению покупательского спроса. Мы пообщались с руководителями агентств недвижимости и спросили у них, когда рынок вторичного жилья войдет в свое привычное русло и каких цен можно ожидать.

«Сейчас нет проблемы купить, есть проблема найти покупателя»

Директор агентства недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня рассказывает, что в сентябре текущего года по сравнению с августом количество сделок на вторичном рынке жилья Минска сократилось на 35%.

— Это очень существенное падение количества сделок, причем оно произошло достаточно одномоментно, — уточняет Павел.

По словам эксперта, август тоже был не самым хорошим месяцем в этом году. Например, если в августе прошлого года на минской «вторичке» было совершено 1300 сделок купли-продажи квартир, то в августе этого года их было только 1150. В сентябре 2020 года по сравнению с аналогичным месяцем 2019 года снижение количества сделок достигло 40%.

— Деньги у людей есть. Мы знаем статистику Нацбанка, сколько национальной и иностранной валюты было снято в банках с депозитов, когда стал резко расти курс доллара и обесцениваться белорусский рубль. Но эти деньги не были вложены в недвижимость. Люди затаились и выжидают. Они не понимают, какова сегодня реальная рыночная стоимость недвижимости, которая продается, и что дальше будет с ценами, — дополняет П. Астапеня.

Директор агентства также говорит о том, что с рынка, по сути, ушли все потенциальные покупатели с наличными деньгами. Остались только те, которые продают свои квартиры и что-то покупают взамен. Но их тоже волнует вопрос, как найти покупателя на свое жилье. 

— Сейчас нет проблемы купить, есть проблема найти покупателя, — уточняет Павел.

«Я сейчас не могу думать об этом»

Директор агентства недвижимости «Мольнар» Анатолий Звездин характеризует август этого года как летний стандартный месяц.

— После острого периода пандемии сделки совершались неплохо. В июне-августе ежемесячно на минском вторичном рынке жилья регистрировалось по 1000 и более сделок. В этот период наступила стабилизация цен, — рассказывает Анатолий Звездин. — Многие клиенты, которые обращались к нам в агентство в июле-августе, торопились и хотели закрыть сделку до выборов президента.

По оценкам агентства «Мольнар», сентябрь оказался в этом году самым провальным месяцем. По количеству сделок он сопоставим с апрелем-маем. В эти месяцы по сравнению со средним значением количество сделок снизилось на 30%, а по отношению к марту оно и вовсе составило почти 50%. Основной причиной этому стал политический кризис и его последствия.

— Когда специалисты нашего агентства предлагали своим клиентам так или иначе решать квартирный вопрос, они слышали ответ: я сейчас не могу об этом думать. Вот так сильно повлияла на настроения людей политическая обстановка после выборов. Все понимали, что, скорее всего, наступят какие-то экономические последствия. И они, к сожалению, не заставили себя долго ждать, — говорит директор агентства «Мольнар».

Он также говорит о том, что в августе по сравнению с июлем количество обращений потребителей в агентство за риэлтерской услугой снизилось на 30%. В сентябре по отношению к августу оно сохранилось на прежнем уровне.

Анатолий Звездин также отмечает, что по статистике агентства «Мольнар» сегодня цена предложения квартир отличается от реальной цены сделки на 6−8%. Когда же рынок находится в стабильном состоянии, то разрыв между ценой предложения и реальной составляет 2−3%.

Продают ли минчане квартиры с целью выезда на ПМЖ за рубеж?

— Мы такой статистики не ведем, — отвечает на вопрос Павел Астапеня. — Но, исходя из личных наблюдений, могу сказать, что такие случаи если и есть, то они единичные. Принять решение о переезде достаточно сложно. В первую очередь потому, что одновременно оформлять документы на выезд, искать работу в другой стране и продавать квартиру, тем более в условиях падения спроса, почти нереально. Думаю, что если и есть люди, которые по политическим мотивам решили уехать за рубеж, то решение о продаже недвижимости они будут принимать не сейчас.

— Явных обращений к нам в агентство помочь продать квартиру с целью выезда за рубеж не было. Однако слышны разговоры, что такие люди есть. Но, думаю, что эта тенденция не будет носить массовый характер, — отвечает Анатолий Звездин.

Что больше тянет цены вниз?

В разные годы ежемесячно на вторичном рынке жилья Минска 20−30% сделок совершалось с привлечением кредитных средств. Если в сентябре этого года по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года количество сделок упало на 40%, то с учетом приостановки кредитования можно говорить о том, что падение количества сделок составило 10%.

— Если подходить к этому вопросу чисто арифметически, то на самом деле получается так. Но, я думаю, что нужно учитывать все факторы, которые влияют на рынок вторичного жилья. У нас было много покупателей, которые привлекали в банках кредиты в белорусских рублях не потому, что у них не хватало своих денег на покупку квартиры, а с расчетом на девальвацию белорусского рубля. В периоды скачков валютных курсов они выигрывали, — говорит директор агентства «Эксперт».

Он акцентирует внимание на том, что до 2016 года были очень высокие ставки по кредитам. Поэтому люди лишь в исключительных случаях заимствовали деньги под 30−40% годовых в банках и решали свой квартирный вопрос другими путями, например, продажей другой недвижимости.

По мнению Павла Астапени, причиной падения спроса на квартиры и цен является не один какой-то фактор — будь то пандемия, или отсутствие кредитования, или политический кризис и проблемы в экономике, девальвация белорусского рубля, а их совокупность.

По мнению Анатолия Звездина, основным фактором снижения покупательского спроса явился политический кризис.

— Именно кризис стал первопричиной появления других факторов, — говорит директор агентства «Мольнар». — После острого периода пандемии люди быстро восстановились, они справились со страхом перед неизвестностью. Работала экономика, ведь в Беларуси не вводился жесткий карантин, не было ограничений в работе предприятий, а были введены только мягкие санитарные нормы. Политический кризис снова усугубил ситуацию, причем гораздо сильнее, чем можно было предположить.  

Каких цен ожидаем?

Павел Астапеня считает, что любой рынок должен жить в том или ином виде. Но что касается вторичного рынка жилья, то, по его мнению, цены на нем будут идти вниз даже несмотря на то, что по статистике 90% продавцов пока еще не снизили цены.

— Однако они будут вынуждены это сделать, потому что по этим ценам, которые они держат, никто квартиры покупать не будет, — уточняет Павел.  

Он считает, что в целом за 2020 год цены на минском вторичном рынке жилья снизятся на 10%.

— С учетом пандемии коронавируса, политического кризиса, приостановки кредитования «вторички», наверное, 10% - это и не такое большое падение цен? Ведь в прошлом году оно тоже составило порядка 7%.

— Да, но надо понимать, что рынок недвижимости неповоротлив и очень быстро цены на нем не падают. Он достаточно консервативен, на нем присутствует очень много субъектов (продавцов), которые выставляют цены исходя не из складывающейся общей ситуации, а по своему разумению, жизненной ситуации, а порой и принципу «я так хочу». Но цены будут падать в любом случае, и этот процесс уже происходит. Мы наблюдаем его уже с начала пандемии, — отвечает на вопрос эксперт.

П. Астапеня полагает, что в 2021 году падение цен ускорится и до марта-апреля составит как минимум 10−15%.

Анатолий Звездин говорит о том, что сегодня покупатели заняли выжидательную позицию.

— Все уже научены предыдущими кризисами и прекрасно понимают, что цены будут снижаться. Вопрос только в том, как сильно они упадут и как долго будет длиться это снижение. Сейчас происходит накопление отложенного спроса, который когда-то проявится, — говорит А. Звездин.

— Когда может проявить себя этот отложенный спрос?

— А вот это вопрос очень сложный. Подобной ситуации в Беларуси мы еще никогда не переживали: когда сливались воедино и политический, и экономический кризисы. Можно только в какой-то мере сравнивать подобные кризисы в Беларуси и других странах. Но этот опыт нельзя полностью скопировать. Например, в Украине после Майдана и военных действий за год — с марта 2014 до марта 2015 года — падение цен составило более 40%. У нас такого падения цен не будет. Все-таки острота и глубина кризиса в Украине была на порядок выше, чем в Беларуси. Но неизвестно, когда у нас закончится политический кризис, а главное — когда возобновится кредитование по приемлемым процентным ставкам, — отвечает директор агентства «Мольнар».

Анатолий Звездин также считает, что падение цен даже после таких серьезных потрясений, которые мы наблюдаем сегодня, не происходит одномоментно. Есть некий период, в течение которого рынок адаптируется к новым реалиям. —

Есть некая инерция рынка, в том числе и в мышлении людей. Но низкий спрос все равно будет сказываться на состоянии рынка. Поэтому продавцы, которые захотят решать свои жилищные вопросы, будут постепенно привыкать к новым реалиям. На это понадобится как минимум 2−3 месяца. Думаю, что падение цен мы начнем ощущать ближе к Новому году. По итогам года оно может составить 15%. Думаю, что в следующем году падение цен сохранится на уровне этого года, — высказал свою точку зрения А. Звездин.