Какие бывают обмены квартир?

Мена или обмен?

Риэлтеры используют два слова, для обозначения действий связанных с приобретением–отчуждением жилья: обмен и мена. Разберемся, что означают эти слова.

Обмен подразумевает, что одна из сторон данной процедуры (или же обе стороны) являются не собственниками жилья, а лишь нанимателями. Есть два вида обмена, «смешанный» и «чистый».

При «смешанном» обмен производится между собственником приватизированной квартиры и нанимателем жилья. В этом случае один передает другому право на проживание в квартире: бывший собственник жилья становится только нанимателем, а наниматель  – собственником.

«Чистым» обменом называется процедура обмена не приватизированными квартирами.  Трудностью, с которой часто сталкиваются желающие обменяться правом на проживание, является сбор документов. В частности один из пунктов который стоит проделать, это подписать заявление у собственника жилищного фонда или у его уполномоченного представителя. А еще оно должно быть подписано всеми членами семьи, зарегистрированными в квартире, включая отсутствующих. Как показывает практика, собрать всех членов семьи часто бывает не просто.

Также стоит помнить, что не всякую квартиру можно обменять.  Обмену не подлежат следующие квартиры:

  • Квартира, на которую предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма, либо о признании его недействительным.
  • В отношении члена организации граждан-застройщиков рассматривается вопрос об исключении его из этой организации.
  • Квартира, расположенная в аварийном доме, либо подлежащем сносу. Это относится и к жилью, которое планируют перевести в нежилой фонд или передать для государственных нужд.
  • Если в квартире планируется перепланировка, в связи с капитальным ремонтом дома, в которой она расположена.
  • Квартира, которая является служебным помещением, относится к разряду социального жилья или находится в другом доме специального назначения.
  • Квартира, на которую наложен арест или запрет на отчуждение.
  • Также обмен нельзя производить, если он совершается с корыстной целью или носит фиктивный характер.

В свою очередь, мена подразумевает, что обе стороны являются собственниками своего жилья, квартиры приватизированные. И для совершения сделки нет необходимости прибегать к помощи третьих лиц.  Тогда оформленный ими договор обязательно подлежит гос. регистрации.

Но разновидности обмена недвижимости на этом не заканчиваются.

Разновидности квартирных обменов

Равноценный обмен происходит между равноценными квартирами. В случае, когда обе стороны приходят к заключению, что никто из них не выиграл и не прогадал на сделке, доплата не взимается ни с одной из сторон.

Неравноценный обмен соответственно подразумевает что одна из жил. площадей стоит дороже, чем та на которую она меняется. В этом случае рассматриваются варианты погашения разницы в цене. Погасить ее можно как, собственно, деньгами, оплатив разницу в квадратных метрах, так и добавив к менее ценному жилью, например, гараж или машину.

Разъезд это когда одна квартира, скажем, трехкомнатная, меняется на несколько квартир меньшей площадью, предположим, на две однокомнатных. Разъездом также можно назвать процесс расселения жильцов коммунальной квартиры.

В свою очередь съезд это, наоборот, когда несколько семей меняют свои маленькие квартиры на одну большую, для совместного проживания.

Встречная покупка или стоит ли все сделать самому?

Если Вам кажется, что обмен в Вашем случае создаст Вам слишком много проблем и трудностей, то есть вариант названный встречной покупкой. Во многих случаях этот вариант является единственным при желании обменять жилплощадь. Особенно если Вам трудно найти подходящее жилье для обмена. Ведь согласившись на продажу своей квартиры, а затем на покупку другой, Вы можете выбирать не только из тех вариантов, которые предоставлены для обмена, но и те, которые просто продаются. А их на рынке недвижимости гораздо больше.

В этом случае не стоит бояться, что Вы можете оказаться на улице, продав свою квартиру, но, не купив другую. Ведь в случае встречной покупки Ваша квартира будет продаваться только если есть вариант покупки другой. Обе сделки купли-продажи оформляются одновременно.

Стоит иметь в виду, что как процесс обмена, так и процесс встречной покупки может иметь свои подводные камни. Например, мошенники часто пользуются некомпетентностью граждан в связи с обменом жилых помещений. Они могут предлагать альтернативные схемы обмена, указывая на их простоту и скорость.

Чтобы не попасться на их уловки предлагаем следовать некоторым правилам.

  • Узнайте рыночную стоимость Вашей жилплощади, а также той, на которую Вы хотели бы обменяться.
  • Выберите наиболее безопасный вариант сделки, при которой Ваши финансовые затраты будут сведены к минимуму.
  • Соберите всю информацию о желаемой жилплощади и ее владельце.
  • Спланируйте подходящее время и сроки проведения сделки по обмену.

Однако Ваши усилия могут занять немаленький срок по времени, а также могут не принести желаемого результата. В таком случае обращение в агентство недвижимости будет Вашим спасением. Риэлтер посоветует какого вида сделку будет выгоднее всего заключить именно Вам. А также подберет варианты для обмена либо для встречной покупки. Чаще всего обращение в агентство недвижимости более оправданно, так как экономит не только Ваше время, но и средства.

ГК «Мольнар»