Как наказать застройщика за срыв срока строительства?

Последние 25 лет застройщики в нашей стране находятся в гораздо лучшем положении, более выгодном, чем дольщики. Это вызвано большим спросом на новое жилье со стороны граждан. Те договоры, которые предлагаются застройщиками, отстаивают больше интересы застройщика, нежели дольщика.

Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются Указом Президента Республики Беларусь от 6 июня 2013 года № 263: «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь».

01
Долевое строительство

Сегодня у гражданина, который хочет принять участие в строительстве объекта, есть три пути. Первый — это заключение договора о долевом строительстве. Указ № 263 в основном регулирует именно этот путь строительства. Этим указом утверждается положение «О долевом строительстве объектов», которое влечет за собой заключение типового договора о создании объекта долевого строительства. Это означает, что застройщик заключает договор по типовой форме, и он не в праве вносить какие-то изменения в него.

В договоре обязательно предусмотрено указание сроков строительства объекта долевого строительства. Также в нем прописаны пункты об ответственности сторон, в том числе и за несвоевременную сдачу объекта:

8.1. В случае нарушения сроков исполнения обязательств по договору застройщик достраивает объект с выплатой сумм штрафных санкций дольщикам, выполнившим в полном объеме свои договорные обязательства по своевременной оплате цены объекта долевого строительства (цены договора), в срок не позднее двух месяцев после передачи объекта дольщику в размере 0,01 процента (при превышении нормативных сроков строительства до трех месяцев), 0,02 процента (при превышении нормативных сроков строительства от трех до шести месяцев), 0,03 процента (при превышении нормативных сроков строительства свыше шести месяцев) от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки, если больший размер санкций не определен законодательными актами или договором. Данные меры ответственности не применяются к застройщикам, допустившим нарушение сроков исполнения обязательств по договору по причине нарушения дольщиками сроков внесения платежей в части государственной поддержки, перечисление которой осуществляется банком.

8.2. В случае отсутствия вины застройщика в невыполнении нормативного срока строительства при наличии подтвержденных решением уполномоченных государственных органов форс-мажорных обстоятельств и других, не зависящих от сторон причин, течение срока исполнения обязательств по договору приостанавливается на период действия обстоятельств и со дня прекращения таких обстоятельств продолжается. При этом застройщик при достройке объекта вправе применять индексацию стоимости выполняемых работ в течение всего дополнительного срока строительства.

8.3. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежей дольщик уплачивает застройщику неустойку (пеню) в размере 0,02 процента (при необходимости внесения дольщиком платежей в соответствии с графиком платежей или по справкам застройщика) или 0,002 процента (если платежи должны вноситься дольщиком единовременно) от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности либо принятия решения о расторжении договора в установленном порядке. Данные меры ответственности не распространяются на дольщиков в части несвоевременного перечисления государственной поддержки.

8.4. Дольщик освобождается от ответственности за полное или частичное неисполнение своих обязательств, если их неисполнение явилось следствием чрезвычайного и непредотвратимого при данных условиях обстоятельства (непреодолимая сила), включая стихийное бедствие, акт терроризма, вооруженный конфликт. Застройщик освобождается от ответственности за полное или частичное неисполнение своих обязательств, если докажет, что их неисполнение явилось следствием чрезвычайного и непредотвратимого при данных условиях обстоятельства (непреодолимая сила), включая стихийное бедствие, акт терроризма, вооруженный конфликт, или нарушения дольщиком установленных правил владения и пользования объектом долевого строительства.

8.5. Споры, возникающие при исполнении настоящего договора, разрешаются в судебном порядке в соответствии с законодательством.

Чаще всего застройщики объясняют задержку сдачи объектов тем, что в проектно-сметную документацию были внесены изменения в установленном законом порядке. Соответственно, сроки строительства продляются. В этом случае застройщик не несет ответственность за просрочку сроков.

02
Жилищные облигации

Еще один вариант построить квартиру в Беларуси — это покупка жилищных облигаций. Этот путь более интересен для застройщика, так как в этом случае он избавляется от ряда административных процедур. Например, ему не нужно публиковать проектную декларацию, он более свободен в процессе формирования отпускных цен на квартиры.

Для дольщика этот путь более опасный, так как в этом случае между застройщиком и дольщиком не заключается типовой договор, утвержденный законодательством. Это значит, что застройщик имеет большую свободу при формировании условий договора, берет на себя меньшую ответственность, в том числе и по срокам строительства. Доказать здесь что-то крайне сложно.

03
Жилищный кооператив

Далее, построить квартиру можно с помощью вступления в жилищный кооператив. Как правило, они создаются при местных исполкомах. Попасть в кооператив можно, например, по направлению от исполкома, если вы состоите на учете нуждающихся или если кооператив допускает к себе третьих лиц.

Этот путь один из самых опасных, так как тот договор, который предлагается кооперативом, он, как правило, крайне простой. В нем подробно ничего не расписано, сроки ввода жилья в эксплуатацию не прописаны, а если они и есть, то расписаны очень расплывчато.


Павел Астапеня, юрист и директор агентства недвижимости «Эксперт»