Загородные дома: дисбаланс между предложением и спросом слишком велик

Кредиты могут помочь ценам уменьшить свое снижение и даже стабилизироваться на одном уровне. Но не более того. И конечно, о росте цен речи не идет, поскольку дисбаланс между предложением и спросом слишком велик.

Что покупается и по каким ценам?

– Говорить об изменениях сезонных приоритетов у покупателей не приходится, потому как структура совершаемых сделок напрямую зависит от структуры предложения – т.е. того, из чего выбирают покупатели в тот или иной период времени, – рассказывает начальник отдела «Дома.Дачи.Коттеджи» агентства недвижимости «Твоя столица» Елена Акулич.

Приобретаются совершенно разные по качеству и формату объекты: от маленьких щитовых домиков на 4 сотках (от 5 тыс. USD), до просторных особняков с облагороженной зоной рекреации в окружении.

Или, например, в особую группу можно выделить жилые дома и капитальные дачи, которые приобретаются в качестве альтернативы комнаты/квартиры в Минске. Стоимость подобных объектов стартует от 15-20 тыс. USD.

Также отдельной категорией покупателей востребованы дома под реставрацию или вовсе под снос и строительство на участке нового дома.

Но самыми востребованными в последние годы были готовые к проживанию жилые дома, коттеджи и таунхаусы.

В отличие от квартир, по объектам загородной недвижимости вывести среднюю цену не представляется возможным, потому как все объекты индивидуальны и отличаются по большому числу признаков. Поэтому при определении начальной цены необходимо отталкиваться от реальных цен сделок по аналогичным объектам.

Если говорить о ценах на загородную недвижимость в целом, то они зависят от следующих основных факторов:

- формат и качество дома, наличие коммуникаций;
- удаленность от МКАД;
- площадь участка.

К частным факторам, напрямую влияющим на ценообразование, можно отнести удобство подъездных путей, близость трассы, развитость окружения, доступность общественным транспортом и т.п.

По удаленности от Минска наиболее востребована 50 километровая зона. Чем ближе к Минску, тем выше стоимость.

– Последний пик цен на загородную недвижимость наблюдался в период с 2006 г. по 2009 г. В последующие годы они понемногу, но снижались. Это наглядно видно не по ценам предложения, а по ценам реальных сделок, которые в процессе торга с каждым годом, все ниже.

Если к дачному домику не предъявляются требования пригодности к круглогодичному проживанию, то вполне реально приобрести небольшую аккуратную дачу на участке 4-5 соток за 5-8 тыс. USD. И все это в пределах Минского региона – до 50 км. от МКАД.

Когда начинать поиски загородной недвижимости?

В ответ на этот вопрос Елена Акулич советует начинать поиски необходимо именно тогда, когда принимается решение о необходимости приобретения.

Ждать прихода тепла не стоит, как минимум по следующим причинам:

во-первых, потому что в холодное время года проявляются все недостатки – где-то течет крыша, где-то промерзает или задувает, где-то подтапливает и т.п. Когда зеленые насаждения без листвы, то и воспринимается объект более объективно. В то время как весной и летом, эмоции от цветущей природы могут закрыть от глаз недостатки рассматриваемого варианта.

во-вторых, несмотря на стабильный спрос на загородную недвижимость, сейчас предложение на продажу значительно превышает количество покупателей, и поэтому для того чтобы выбрать подходящий вариант, необходимо много времени. Особенно если поиск осуществляется самостоятельно.

Это при поиске квартир, все варианты можно посмотреть за один-два дня, а загородные объекты находятся на отдалении от города и пути к ним не совпадают. Нередко к нам за помощью обращаются покупатели, которые за несколько лет так и не смогли найти подходящего варианта и уже устали от безрезультатных поисков и неподходящих вариантов.

Весной возможно объем предложения станет несколько шире, но не существенно, потому как в ситуации конкуренции между продавцами, не продав объект в теплое время года, они уже не снимают на зиму его с продажи. Некоторые из продавцов до сих пор считают, что весной и летом шансов на продажу у них больше и рассчитывают за счет этого увеличить стоимость – но по факту, поднятием цен они лишь отодвинут продажу до того времени, пока цена не опустится до рыночной.

Отдел аналитики и консалтинга группы компаний "Твоя столица"

Категория: Анализ рынка