Разрыв в ценах на квартиры между Минском и остальной страной растёт – итоги II квартала 2017 года

Немало времени прошло с начала кризиса, однако на рынках жилья многих белорусских городов прослеживаются те же проблемы, что и год-два назад. Несмотря на возросшую покупательскую активность, в стране по-прежнему преобладает снижение цен на квартиры. Впрочем, местами недвижимость начала расти в цене.

В регионах активность покупателей не уступает Минску

Снизившиеся наполовину цены поспособствовали оживлению в стане покупателей квартир. В большинстве городов страны (кроме Минска) цена 1 м2 лишь на 10-50% превышает среднюю начисленную заработную плату, хотя ещё 2 года назад разница составляла 50-100%. В таких условиях любое улучшение ситуации с кредитами ощущается в регионах сильнее, чем в столице. 

Год назад во II квартале в стране купили максимальное количество квартир за последние 5 лет. На этот раз “дотянуться” до пикового уровня спроса не получилось. Во-многом это “заслуга” Минска, где сделок стало меньше на 14%, но в Бресте, Витебске и Могилеве спрос также уменьшился на 3-8%.

В то же время, на 5% выросла активность покупателей в городах, не являющихся областными. В Гомеле – на 3%, а самый ощутимый рост спроса во II квартале был зафиксирован в Гродно (+45% к прошлогоднему уровню). Причина такого всплеска кроется в готовых новостройках, на которые пришлось 41% всех сделок. По данному показателю город над Неманом с огромным отрывом лидирует в стране. Для сравнения – в Минске готовые новостройки занимают лишь 13% от общего объёма сделок, а в большинстве других городов и того меньше.





Поток региональных покупателей в столицу обмелел

За последние 5 лет на долю Минска в среднем приходилось 45% всех сделок купли-продажи квартир среди крупных городов Беларуси. В I половине прошлого года региональные покупатели массово устремились в Минск, доведя долю столицы до рекордных 50%. Спустя год она вновь вернулась к норме и во-многом это объясняется растущим разрывом в ценах между Минском и остальной страной.

2 квартиры в областном центре = 1 квартира в Минске

В начале кризиса цены на квартиры в Минске были в среднем на 65% выше, чем в областных центрах. На данный момент превышение составляет уже 102%. Такое расслоение между центром и регионами наблюдалось последний раз в далеком 2008 году.

Покупатели из регионов усомнились, стоит ли покупать квартиру в столице. Цены реальных сделок в столице за последний год не изменились, а в большинстве других городов “просели” в среднем на 6-10%. Многие из тех, кто имел возможность приобрести квартиру в Минске, в конечном счёте инвестировали деньги в рынок недвижимости своего родного города.

В количественном выражении Минск недосчитался примерно 400 сделок с региональными покупателями по сравнению с I полугодием 2016 года. В результате, сезонное повышение цен началось почти на месяц позже, а темпы роста пока остаются очень скромными. Останься спрос со стороны жителей регионов на уровне прошлого года, столичный рынок жилья был бы сейчас "разогрет" куда сильнее.

В то же время, принимая во внимание отток покупателей из регионов, можно сделать вывод, что покупательская активность самих минчан на данный момент соответствует прошлогоднему ажиотажу.





Новый минимум цен у каждого третьего города страны

Несмотря на оживление покупателей, случаев перелома в ценовой динамике отмечено было немного. Из областных городов рост цен на квартиры по итогам квартала был зафиксирован только в Бресте (+2,4%) и Витебске (+3,6%), а из крупных – в Мозыре (+4,2%) и Полоцке (+7,4%). В остальных городах квартиры продолжают дешеветь, а в Лиде, Молодечно, Бобруйске и Пинске цены за апрель-июнь опустились более чем на 5%.

В Беларуси сменился “лидер” по дешевизне жилья. Средняя цена продажи 1 квадратного метра в Бобруйске составила рекордно низкие $392. Вообще борьбу за звание города с самой доступной недвижимостью традиционно ведут Бобруйск и Мозырь, а на первом месте по дороговизне квартир (после Минска) последние 1,5 года держится Солигорск. Кроме города шахтёров в пятерке городов с самой дорогой недвижимостью находятся сегодня представители Минской области – Молодечно и Борисов, а также Брест и Гродно.





Растёт расслоение между Западом и Востоком

Помимо растущего разрыва в цене квартир между Минском и остальной страной, с наступлением кризиса проявилась ещё одна любопытная тенденция. В конце 2014 года цены на квартиры в Бресте и Гродно с одной стороны и Гомеле, Могилеве, Витебске с другой были примерно одинаковыми. Сегодня средний уровень цен у западных областных центров на 75 $/м2 выше, чем у восточных.

Экономика приграничных городов зависит от положения дел в ближайших странах. Можно сказать, что близость к относительно благополучным Польше и Литве сегодня добавляет +15% к стоимости квартир, нежели соседство с нестабильными Россией и Украиной.


Артем Сахаревич, аналитик портала Realt.by


Категория: Анализ рынка