Ноябрь 2017: ажиотажный спрос на квартиры в Минске не спадает

В нынешнем году 6 из 11 месяцев отметились рекордным числом сделок купли-продажи квартир за последние 10 лет. Самый «горячий» период начался в августе и продолжается до сих пор.  

Повышенный спрос на квартиры, который мы наблюдали последние месяцы, в ноябре получил продолжение. Общее число сделок купли-продажи квартир в Минске по сравнению с очень результативным октябрем сократилось всего на 0,4%. Но данные ещё будут обновляться, следовательно квартир в ноябре купили даже больше.

Показательным будет сравнение с ноябрем 2016 года — сейчас спрос выше на 27,6%. В прошлом обзоре мы задавались вопросом, сможет ли 2017 год побить по числу сделок своего предшественника. И хотя год ещё не закончился, можно с уверенностью утверждать, что 2017-ый станет самым результативным в истории столичного рынка жилья. 

Под «натиском» покупателей продолжает сокращаться предложение квартир. В ноябре общее число выставленных на продажу объектов уменьшилось на 3,8%. И хотя вымывание квартир несколько сбавило ход, его темпы по-прежнему высоки. По итогам декабря тенденция имеет все шансы на продолжение, т.к. грядущие праздники отвлекут от дел часть продавцов.



Некоторые факты о ноябрьском спросе

По сравнению с октябрем чаще покупали 1- и 3-комнатные квартиры. Доля 1-комнатных квартир в общей структуре спроса увеличилась до 43,6%, что является максимальным показателем с августа прошлого года. Примечательно, что на «двушки», второй по популярности тип квартир, пришлось всего 32,7% сделок. Такого большой разницы между ними не было ни разу за последние 6 лет. Ещё в марте 2-комнатных квартир покупали столько же, сколько и 1-комнатных. 

На долю готовых новостроек (дому не больше года) пришлось лишь 7,4% проданных квартир — это минимальное значение за последние 1,5 года. 

Доли Заводского, Ленинского и Фрунзенского районов в общей структуре спроса увеличились, остальные районы, напротив, потеряли часть рынка. Т.е. с точки зрения географии спрос, в отличие от прошлых месяцев, тяготел к бюджетным локациям. 

По качественным характеристикам жилья «крен» в сторону более доступного жилья также прослеживается. Покупатели уходят из стремительно дорожающего сегмента современного каркасно-блочного жилья. В ноябре здесь зарегистрировали на 25% меньше сделок, чем месяцем ранее. 

Чуть более дешёвые сегменты, напротив, оказались в «плюсе». Квартир в современных панельных домах купили на 15% больше, чем в прошлом месяце, в типовых панельных домах советской эпохи — на 9% больше. Отметились ростом спроса даже сталинки (+18%), а самые бюджетные хрущёвки и брежневки покупали октябрьскими темпами.

Средняя цена квартир по данным реальных сделок в ноябре составила 1142 $/м2, что на 0,7% больше, чем месяцем ранее.  

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):  

· 1-комнатные квартиры: 1203 $/м2 (+0,1% за месяц) – $43 400;  

· 2-комнатные квартиры: 1106 $/м2 (+0,1%) – $52 800;  

· 3-комнатные квартиры: 1076 $/м2 (+0,7%) – $71 500;  

· 4-комнатные квартиры: 1021 $/м2 (+3,5%) – $75 500.

Средняя цена проданных квартир пока ниже, чем в ноябре 2016 года, однако доля сделок с ценой «квадрата» до 1000 долларов сейчас минимальная за 2016-2017 годы. 



Рост цен предложения в последние месяцы опережает рост цен реальных сделок. Сказывается вымывание бюджетных объектов, плюс растет число тех, кто предпринимает попытки повысить цену. Быстрее всего в ноябре росли цены на 2-и 3-комнатные квартиры, а по качественным характеристикам жилья можно выделить квартиры в современных панельных домах. Это можно объяснить повышенным спросом в данном сегменте на протяжении последних двух месяцев.

Рост преобладал в большинстве столичных микрорайонов. Максимальные темпы роста зафиксированы в районе улицы Клары Цеткин (+3,8%), в Чижовке (+3,7%) и в районе улицы Уманской (3,6%). 



Ноябрьские темпы роста цен в Минске совпадали с показателями Вильнюса и Риги. В Варшаве рост был ещё более существенным (+5,8%). В Киеве динамика цен оказалась нулевой, а в Москве квартиры подешевели на 0,9%.




Соотношение числа выставленных на продажу квартир к числу проданных было таким низким последний раз в 2013 году. Это тревожный звонок для покупателей, но они пока не ощущают дефицит выбора так остро, как это было в 2013 году.

Грядущая «передышка», выраженная праздничным периодом и последующим сезоном низкого спроса в январе-феврале, пойдёт рынку на пользу и не даст развиться нездоровому ажиотажу. Тем не менее, если в конце зимы-начале весны спрос вновь выйдет на текущий уровень, нет сомнений, что цены продолжат двигаться вверх. 


Автор: Артём Сахаревич, Realt.by



Категория: Анализ рынка