Недвижимость. Факты и комментарии. Май 2016

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Новостройки

Цены по самым востребованным классам качества «Эконом» и «Стандарт» продолжают стабилизироваться. Небольшое снижение цен за май, в пределах 1-2%, отмечено лишь в отношении квартир:

o   большого метража: однокомнатные свыше 50 кв. м., двухкомнатные свыше 65 кв. м., трехкомнатные свыше 75 кв. м.;

o   с невостребованными покупателями планировками: большая общая площадь квартиры; большие коридоры, «съедающие» полезную площадь; окна, выходящие только на северную сторону или близость окон смежного дома и т.п.

Новостройки с удобной планировкой и востребованным на рынке метражом квартир (однокомнатные — до 44 кв.м, двухкомнатные — до 52 кв.м, трехкомнатные — до 70 кв.м), сохранили цены на уровне апреля-марта.

Диапазон цен в классе «Эконом» находится в пределах 830 – 1 250 USD за кв. м., в классе «Стандарт» 890 – 1 600 USD за кв. м. Минимальные цены характерны для квартир, предлагающихся на начальных стадиях строительства и квартир с большой площадью / количеством комнат, максимальные цены относятся к квартирам уже введенным в эксплуатацию, имеющим малую площадь и/или удобную планировку.

Средние цены в разрезе классов качества, USD/кв. м.

Класс качества

1-комн.

2-комн.

3-комн.

Эконом 1*

$1 015

$ 995

$ 965

Стандарт 2*

$1 210

$1 140

$1 080


Ценообразование в классах «Комфорт» и «Престиж» продолжает оставаться со знаком «минус» - снижение цен за май составило -4%. Диапазон цен составил от 880 USD до 2 020 USD за кв. м. в классе «Комфорт», и от 1 250 USD до 2 110 USD/кв. м. в классе «Престиж».

Средние цены в разрезе классов качества, USD/кв. м.


Класс качества

1-комн.

2-комн.

3-комн.

Комфорт 3*

$1 280

$1 220

$1 165

Престиж 4*

$1 900

$1 850

$1 765


Большинство ликвидных по площади и планировкам квартир (порядка 80-90%), раскупаются еще на этапе строительства, а оставшиеся 10-20% распродаются в течение 3-4 месяцев с момента ввода новостройки в эксплуатацию, но уже по более высоким ценам.

Но, если квартиры в бюджетной новостройке от надежного застройщика с привлекательным метражом разбираются на стадии строительства, то для привлечения покупателей на квартиры классов «Комфорт» и «Престиж» необходимо существенное снижение цен. Наглядно это можно увидеть на примере ценообразования класса «Комфорт» - минимальный уровень цен находится на уровне более низких классов качества за счет предложения многокомнатных квартир в жилом комплексе по ул. Аэродромной, находящемся на начальной стадии строительства.

В настоящее время на рынке новостроек в классе «Престиж» представлены только готовые дома. Причин этому несколько: во-первых, спрос на подобные квартиры очень мал, а во-вторых, на этапе строительства в этом классе реализуются только 20-30% квартир, а основная часть квартир продается в уже введенных в эксплуатацию домах. Но срок продажи, в отличие от классов «Эконом» и «Стандарт», исчисляется не месяцами после ввода дома в эксплуатацию, а годами. Поэтому, в условиях нестабильного рынка, ожидание «своего» покупателя может дорого обойтись застройщику, к тому же зачастую последние «зависшие» в продаже квартиры находят нового собственника по существенно сниженным ценам.

На рынке постепенно уменьшается количество коммерческих застройщиков. Можно сказать, что в настоящее время на рынке остались лишь крупные застройщики, которые реализуют масштабные проекты. В то же время на рынок активно выходят проекты с участием государства, которые имеют определенные преференции на этапе строительства.

По отношению к началу года, количество новостроек, находящихся на начальных этапах строительства снизилось на 4%, что является следствием действия таких факторов, как снижение цен продажи и ужесточения механизма получения участков под застройку. Появившаяся ниша, скорее всего, будет заполнена государственными застройщиками, возводящими панельные дома.

В настоящее время, наиболее активно осваивающимися районами можно назвать Первомайский и Центральный, в то время как в Заводском, Ленинском, Октябрьском и Партизанском районах масштабы жилищного строительства существенно ниже.

Распределение новостроек по административным районам Минска

На рынке начинает развиваться механизм покупки жилья на условиях лизинга. Этот финансовый инструмент в настоящее время более привлекателен по ставке, чем традиционное кредитование. Основные особенности механизма лизинга в том, что дом должен быть сдан в эксплуатацию, а право собственности на квартиру перейдет к покупателю лишь после окончательно расчета по лизинговому договору. В то время как в кредит можно приобрести квартиру на этапе строительства и по более низким ценам, и для оформления права собственности не нужно будет ждать полного погашения кредита.

Вторичный рынок жилья

Последний месяц весны лишь укрепил стабильность цен на вторичном рынке жилья. Средняя стоимость квадратного метра в квартирах стандартных потребительских качеств в мае осталась на апрельском уровне и составила 1 060 USD/кв. м для однокомнатных, 1 000 USD/кв. м для двухкомнатных и 940 USD/кв. м для трехкомнатных квартир.

Стоимость квадратного метра однокомнатных квартир уже вплотную приблизилась к 1 000 USD/кв. м. В популярных у покупателей районах (Фрунзенском, Московском и Первомайском) стоимость кв. м. в однокомнатной квартире сохранилась на уровне 1 050-1 150 USD/кв. м., в то время как однокомнатные квартиры в домах-малосемейках и «хрущевки» на крайних этажах домов Заводского и Октябрьского районов уже можно найти по цене ниже 1 000 USD/кв. м.

Даже несмотря на майские праздники, количество сделок, заключенных на вторичном рынке жилья в мае по-прежнему выше аналогичного показателя экономически стабильного 2013 года. Из особенностей текущего периода можно назвать растущий спрос на трёхкомнатные квартиры стандартных потребительских качеств. Наиболее востребованы квартиры стандартной планировки, площадью не более 65 кв.м. и продающиеся по цене до 64 000 USD. 

Среди квартир готовых к проживанию (с ремонтом и мебелью) по прежнему наиболее востребованы однокомнатные квартиры. Средняя стоимость квадратного метра в таких квартирах составляет порядка 1 250 USD/кв. м. Интересен тот факт, что в декабре 2015 года по такой цене можно было купить лишь однокомнатную квартиру стандартных потребительских качеств.

Весной этого года наименее востребованными на рынке вторичного жилья оказались комнаты. Длительное нежелание продавцов комнат снижать цены привело к оттоку потенциальных покупателей в сегмент дешевых однокомнатных квартир. Рыночное правило ценообразования в отношении комнат звучит так: их стоимость не должна превышать 0,5 минимальной стоимости однокомнатной квартиры. Поэтому, если сейчас можно найти предложения однокомнатных квартир по стоимости порядка 30 тыс. USD, то стоимость комнаты не должна превышать 15  тыс. USD.

Увеличилось количество сделок с привлечением кредитных средств. Так, в мае с кредитной поддержкой было проведено уже 8% заключенных сделок, в то время как в январе кредитами воспользовались только 2% покупателей. Однако, процентная ставка на уровне 30% с лишним процентов, для большинства покупателей по-прежнему остается неподъемной, а банковские условия получения кредита – трудновыполнимыми.

Современная офисная недвижимость

Итоги весны на рынке офисов: затишье перед еще большим затишьем?

За 5 месяцев 2016 г. на рынок вышло 5 новых бизнес-центров, 4 из которых (БЦ «Premier», БЦ на Платонова, МФК "Riviera Plaza" (2-й блок), БЦ «Парк» (2-я очередь)) были построены по схеме долевого строительства, а один (БЦ «Красавiк») – построен с привлечением иностранных инвестиций. Совокупная офисная площадь вышедших на рынок бизнес-центров составила порядка 40 тыс. кв. м., при этом бизнес-центр «Красавiк» уже поглотился рынком - все 13 лишним тыс. кв. м. офисной площади сданы в аренду одному арендатору.

В настоящее время объем вакантных офисных площадей в бизнес-центрах Минска составляет порядка 65 тыс. кв. м., 70% которых приходятся на класс «В». На долю вакантных площадей классов «А» и «С» остается лишь по 14% и 17% соответственно.

Актуальные ставки предложения аренды в начале июня были на уровне 17 EUR/кв. м. с НДС для класса «А», 11 EUR/кв. м. с НДС для класса «В» и 8 EUR/кв. м. с НДС для класса «С».

Подобные ставки уже можно назвать близкими к рыночным, потому как средний уровень предоставляемой собственниками арендаторам скидки снизился до 5-8%. 

Среди квартир готовых к проживанию (с ремонтом и мебелью) по прежнему наиболее востребованы однокомнатные квартиры. Средняя стоимость квадратного метра в таких квартирах составляет порядка 1 250 USD/кв. м. Интересен тот факт, что в декабре 2015 года по такой цене можно было купить лишь однокомнатную квартиру стандартных потребительских качеств.

Весной этого года наименее востребованными на рынке вторичного жилья оказались комнаты. Длительное нежелание продавцов комнат снижать цены привело к оттоку потенциальных покупателей в сегмент дешевых однокомнатных квартир. Рыночное правило ценообразования в отношении комнат звучит так: их стоимость не должна превышать 0,5 минимальной стоимости однокомнатной квартиры. Поэтому, если сейчас можно найти предложения однокомнатных квартир по стоимости порядка 30 тыс. USD, то стоимость комнаты не должна превышать 15  тыс. USD.

Увеличилось количество сделок с привлечением кредитных средств. Так, в мае с кредитной поддержкой было проведено уже 8% заключенных сделок, в то время как в январе кредитами воспользовались только 2% покупателей. Однако, процентная ставка на уровне 30% с лишним процентов, для большинства покупателей по-прежнему остается неподъемной, а банковские условия получения кредита – трудновыполнимыми.

Все отчетливее прослеживается разграничение спроса со стороны арендаторов в отношении офисов, располагающихся в бизнес-центрах, имеющих единого собственника и бизнес-центрах, строившихся по схеме долевого строительства, и, следовательно, имеющих несколько собственников. Разница в ставках аренды двух типов бизнес-центров наблюдалась всегда, но если еще в начале 2015 г. она составляла в среднем 10%, то в настоящее время - более 20% и разрыв продолжает увеличиваться.

Ситуацию комментирует начальник отдела продаж «Твоя столица ∙ Недвижимость для бизнеса» Сергей Войтов:

«Бизнес-центры, принадлежащие одному собственнику, привлекают арендаторов качественным сервисом и удобством организации рабочего процесса. Под сервисом я понимаю, как взаимоотношения между арендодателем и арендатором, так и комплекс предоставляемых арендатору услуг. Бизнес-центры, имеющие одного собственника, позволяют арендаторам рассчитывать на оперативное обслуживание офиса, не отвлекаясь от рабочего процесса, и, что сейчас для многих компаний является немаловажным, в случае необходимости, изменить размер арендуемых площадей. В бизнес-центрах, имеющих нескольких собственников, с оперативностью хозяйственного обслуживания могут возникать вопросы (текущий ремонт, обслуживание систем жизнеобеспечения здания и т.п.), а вопрос изменения площадей в рамках здания решить очень сложно».

На вторичном рынке офисов спрос остается стабильным. Средние цены предложения офисов класса «В» находятся на уровне 1 345 USD/кв. м. с НДС, класса «С» - 1 070 USD/кв. м. с НДС. Реальные цены сделок, как правило, ниже на 8-10%.

В активном предложении на рынке долевого строительства остается лишь 9 бизнес-центров: 5 класса «В» и 4 класса «С». Средняя цена предложения объектов, реализуемых по схеме долевого строительства, для бизнес-центров класса «В» составляет 1 390 USD/кв. м. с НДС (минимум 1 000 USD/кв. м. c НДС, максимум 2 000 USD/кв. м. c НДС), для класса «С» - 1 140 USD/кв. м. с НДС (минимум 900 USD/кв. м. c НДС, максимум 1 250 USD/кв. м. c НДС). В большинстве объектов можно воспользоваться рассрочкой оплаты, период которой варьируется от нескольких месяцев до нескольких лет.



Категория: Анализ рынка