Недвижимость. Факты и комментарии. Апрель 2016

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Новостройки

Ситуация на рынке новостроек этой весной схожа с ситуацией на вторичном рынке жилья: из-за увеличившейся активности покупателей цены приостановили свое снижение. Даже 4% снижение цен по классу «Эконом» при ближайшем рассмотрении объясняется изменением структуры предложения: квартиры в веденных в эксплуатацию новостройках были распроданы, а в продаже остались, по большей части квартиры в строящихся домах, предлагаемые по более низким ценам, чем готовое жилье.

Нежелание покупателей приобретать квартиры на начальном сроке строительства продолжает расти. В результате для привлечения покупателей в домах на этапе котлована, застройщики вынуждены снижать цены.

Кроме того, весомая доля новостроек класса «Эконом» принадлежит государственным застройщикам, получающим участки под застройку на льготных основаниях. В результате чего стоимость квадратного метра в таких домах как правило ниже из-за отсутствия затрат на снос и отселение.

По итогам апреля средняя цена квадратного метра в новостройках сложилась:

Классы качества

Средняя цена, USD/кв.м.

Эконом 1*

 1 010 

Стандарт 2*

 1 160 

Комфорт 3*

 1 280 

Престиж 4*

 1 780 

Люкс 5*

Не представлен на рынке

Рост уровня спроса отмечается уже второй месяц подряд. По итогам апреля можно говорить, что весной этого года количество спросовых заявок превысило средний уровень 2015 года на 10%. Высокий уровень спроса позволил застройщикам уменьшить количество маркетинговых акций, проводимых для стимуляции продаж.

В разрезе классов качества, наиболее популярными среди покупателей классами качества остаются классы «Эконом» и «Стандарт»: 80% заключенных сделок с новостройками приходится на жилье в домах этих классов. В то же время на новостройки класса «Комфорт» и «Престиж», удерживающих цены на более высоком уровне, спрос остается невысоким.

Стоит отметить, что те застройщики, кто своевременно шел на снижение цен в соответствии с рыночными тенденциями, не испытывали проседания спроса даже в кризисный период, а нераспроданными оставались лишь те новостройки, в которых цены изначально были завышены. В частности, «доплата за удачное местоположение» дома покупателями уже не принимается, как и квартиры большой площади или так называемые «пентхаусы». Даже в популярных у покупателей домах подобные квартиры остаются нераспроданными.

Вторичный рынок жилья

Нынешней весной на вторичном рынке жилья активность покупателей возросла: по сравнению с январем 2016 г. в апреле спрос увеличился более чем на 60%. Это отразилось, как на ценах, так и на объеме и структуре рыночного предложения.


Уже к концу апреля существенно замедлились темпы снижения цен: средние стоимости на квартиры стандартных потребительских качеств по сравнению с мартом снизились лишь на 1%, в то время как этот показатель в марте по сравнению с февралем составлял порядка 5%.

Динамика изменения средних цен на квартиры стандартных потребительских качеств вторичного рынка

Средняя цена кв. м. квартир стандартных потребительских качеств по итогам апреля составила 1 070 USD/кв. м. для однокомнатных, 995 USD/кв. м. для двухкомнатных и 950 USD/кв. м. для трехкомнатных квартир.

По ценам квартиры со свежим ремонтом и мебелью (готовые к проживанию) вплотную приблизились к квартирам стандартных потребительских качеств. Доплата за свежий ремонт и мебель составляет в среднем порядка 6,5 тыс. USD в случае с однокомнатной, порядка 7,5 тыс. USD в случае с двухкомнатной и порядка 13,5 тыс. USD в случае с трехкомнатной квартирой.

Квартиры

Ср. площадь квартиры, кв. м.

Ср. стоимость квартиры, $

Разница в стоимости, $

СПК*

ГкП**

за квартиру

за кв.м.

Апрель 2016 г.

1 комнатные

33

$35 210

$41 450

$6 240

$ 189

2 комнатные

50

$49 750

$57 150

$7 400

$ 148

3 комнатные

68

$64 330

$79 630

$15 300

$ 225

Апрель 2015 г.

1 комнатные

33

$47 190

$56 430

$9 240

$ 280

2 комнатные

50

$67 500

$84 000

$16 500

$ 330

3 комнатные

68

$76 840

$92 820

$15 980

$ 235

* - квартиры стандартных потребительских качеств
** - квартиры с ремонтом и мебелью (готовые к проживанию)

Покупательская активность отразилась на среднем сроке экспозиции квартир на рынке: наиболее интересные по соотношению факторов «цена-состояние (готовность к проживанию)» квартиры вымываются с рынка буквально за несколько недель. В результате чего в апреле количество предлагаемых на продажу объектов снизилось на 11%.

Фокус спроса покупателей сконцентрирован на:

- квартирах стандартных потребительских качеств, не требующих проведения дорогостоящего ремонта. Отчасти это обусловлено тем, что значительная часть покупателей рассчитывает сделать ремонт своими руками, без привлечения специалистов;

- квартирах готовых к проживанию, т.е. не требующих вложения в ремонт.

Требующие значительных финансовых вложений квартиры, так же как и большинство «элитных» квартир остаются долгое время на рынке не востребованными. Для подобных вариантов требуется «особый» покупатель.

Средний срок экспозиции квартиры, на основе анализа размещаемых продавцами объявлений, составляет порядка 2-3 месяцев. Причина столь долгого срока не только в широком выборе, но и во многих случаях в завышенной начальной цене квартиры, а также в пассивности продавца при поиске покупателя. Тактика ожидания отклика от покупателей в ответ на размещенное объявление сейчас не работает.

В то же время, практика АН «Твоя столица» показывает, что срок продажи квартиры может быть снижен до 30 дней за счет активного предложения объекта потенциальным покупателям (в том числе и в рамках альтернативных сделок), а также изначального установления рыночной стоимости квартиры.

Анализ совершенных в 2016 г. в АН «Твоя столица» сделок показывает, что надбавка на торг не должна превышать 5-8% от рыночной цены (ожидаемой цены сделки) квартиры, иначе велика вероятность, что квартира будет игнорироваться потенциальными покупателями. Большой объем предложения квартир на рынке предоставляет покупателям, с одной стороны, широту выбора, а с другой стороны, многообразие выбора приводит покупателей к растерянности.

Выбирая жилье, покупатели просматривают 10-15, а то и более квартир, надеясь найти идеальный вариант по максимально низкой цене. Зачастую, поиски затягиваются и к моменту принятия окончательного решения выбранный объект оказывается проданным другому клиенту.

«Как быть?» - советы продавцам и покупателям

В это ситуации продавцы:

- должны разумно подходить к формированию цены предложения и ориентироваться на цены совершенных за последние несколько месяцев сделок;

- внимательно выслушивать каждого потенциального покупателя и искать компромисс;

- при выставлении на продажу квартиры находящейся в плохом состоянии, необходимо провести ее косметический ремонт.

Покупателям стоит внимательно оценивать каждый вариант, потому что «завтра» понравившейся квартиры уже может и не быть.

Кроме того, сравнивая выбранные варианты, следует обращать внимание на разницу в стоимости между квартирами стандартных потребительских качеств и аналогичными, но готовыми к проживанию. Вполне возможно, что готовая к проживанию квартира в итоге обойдется дешевле за счет отпавшей необходимости в проведении ремонта и приобретении мебели.

ОФИСЫ

Предложение на рынке аренды современных офисных площадей в настоящее время переживает небывалый расцвет: арендаторам предлагаются офисы от 10 кв. м. до 2 000  и даже более кв. м., в практически 70 бизнес-центрах. Структура предложения в разрезе классов качества такова: доля бизнес-центров классов «В» и «С» примерно одинаковая (по 45%), в то время как на класс «А» приходится лишь 10% от общего объема предложения офисов.

Наблюдавшийся в последние годы «инвестиционный бум», предполагавший приобретение офисных помещений для сдачи в аренду, в настоящее время привел к переизбытку офисов малых площадей – до 100 кв. м. Несмотря на то, что именно в этом сегменте спрос до сих пор остается наиболее активным, объем предложения различных по качеству офисов значительно превышает предъявляемый к ним спрос.

6 основных тенденций на рынке офисной недвижимости:

· Рост требований арендаторов к качественным характеристикам объектов

Дешевые, но при этом требующие значительного ремонта офисы, точно также как и комфортабельные, но при этом дорогие офисы не пользуются спросом.

Основными факторами, на которых арендаторы останавливают свое внимание, в настоящее время являются:

- обеспеченность парковочными местами. Практика работы с арендаторами и анализ их предпочтений позволяет говорить об оптимальном соотношении 1 машиноместо на 60-70 кв. м. офисной площади бизнес-центра.

- наличие в офисе естественной вентиляции и системы кондиционирования. Практика показывает, что какая-бы ни была мощной приточно-вытяжная система вентиляции, она не в состоянии заменить возможности простого проветривания путем открытия окон. Кондиционирование может обеспечивать как централизованная система, так и отдельно установленные кондиционеры.

- планировочные решения формата «open-space». Конечно, не все арендаторы стремятся к офису «без границ», но практика показывает, что «open-space» вместе с грамотно расставленными перегородками, позволяет с комфортом разместиться даже самым ярым приверженцам кабинетной системы.

- доступ в офис «24/7». Наиболее часто подобное требование можно услышать от компаний занятых в IT-сфере, но и другие компании также хотят иметь возможность иметь круглосуточный доступ в арендуемый офис.

- наличие в составе БЦ или его ближайшем окружении объекта общественного питания. Все больше компаний в борьбе за кадровый состав стараться обеспечить своим сотрудникам максимально комфортные условия труда, в числе которых вопрос питания зачастую занимает одно из первых мест.

· Предоставление арендаторам арендных каникул при сдаче в аренду небольших площадей

Этот срок необходим арендаторам для переезда и обустройства нового офиса и, как правило, составляет от 2-х недель до 2-х месяцев. В настоящее время на предоставлении арендных каникул настаивают и малые арендаторы, для которых переезд не является чем-то обременительным. Уступать или нет – дело каждого собственника офиса, но подписанный договор аренды, пусть и с отсрочкой платежа, все же лучше чем неопределённость поиска арендатора;

· Рост популярности механизма поэтапного выхода на максимальную арендую ставку

В ситуации значительного превышения объемов предложения над спросом, для собственников-арендодателей важно как можно быстрее найти арендатора и заключить договор аренды, пусть даже и по ценам ниже среднерыночных. Ведь скидка в несколько €/кв. м. по сравнению с возможным простоем офиса несущественна. Для собственников-арендодателей использование данного механизма выступает конкурентным преимуществом, а арендодателям позволяет сэкономить на аренде.

· Рост привлекательности современных бизнес-центров

Только за январь-апрель ставки предложения аренды на офисы в бизнес-центрах снизились в среднем на 15% до уровня 18 EUR/кв. м. с НДС для класса «А», 11 EUR/кв. м. с НДС для класса «В» и 8 EUR/кв. м. с НДС для класса «С», и тем самым максимально приблизились к уровню ставок на административные помещения, расположенные вне бизнес-центров. В этой ситуации все чаще арендаторы предпочитают переехать в современный комфортный офис, расположенный в бизнес-центре с развитой инфраструктурой.

· Снижение дисконта между ставками предложения и ставками сделок

Средние уровни ставок предложения и совершаемых реальных сделок сближаются. Приемлемыми для рынка ставками сделок в настоящее время являются 14-16 EUR/кв. м. с НДС для класса «А», 9-11 EUR/кв. м. с НДС для класса «В» и 6-8 EUR/кв. м. с НДС для класса «С».

· Снижение активности на рынке долевого строительства и постепенное восстановление вторичного рынка

Наблюдавшееся в последнее время снижение цен на приобретение офисов в собственность для вторичного рынка и рынка долевого строительства было неравномерным. Вследствие чего, готовый офис на вторичном рынке в настоящее время можно приобрести по ценам аналогичным и даже более низким, чем строящийся на рынке долевого строительства. 

Средние цены предложения офисов, USD/кв.м. с НДС

Количество сделок купли-продажи на вторичном рынке за первый квартал 2016 г., по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло практически на 40%. Количество бизнес-центров на рынке долевого строительства снизилось на 60% - с 24 до 10 (6 класса «В» и 4 класса «С»). 

Категория: Анализ рынка