Май 2017: цены проданных в Минске квартир перестали снижаться на фоне роста спроса

Спрос на квартиры в Минске вроде бы начал ослабевать в апреле, однако майские данные показали, что это была лишь временная заминка. Число сделок остаётся достаточно высоким, чтобы не дать ценам на квартиры опуститься.

Спрос на квартиры в Минске минувшей весной оказался довольно высоким.  Обновить рекорд прошлого года по числу сделок рынок не сумел, однако за последнее десятилетие эта весна оказалась второй по результативности.

В мае вновь была преодолена отметка в 1200 проданных квартир. По сравнению с апрелем квартир купили на 9% больше, по сравнению с маем прошлого года – на 11% меньше.

Количество выставленных на продажу квартир сокращается второй месяц подряд, однако пока этот процесс протекает медленно. Скорость вымывания объектов из базы предложения не идёт ни в какое сравнение с тем, что происходило в прошлом году, когда за месяц рынок мог недосчитаться нескольких сотен объектов.

Примечательно, что рост спроса был достигнут за счёт сделок с многокомнатными квартирами. Если 1- и 2-комнатных квартир по сравнению с апрелем купили на 1-4% больше, то сделок с 3-комнатными зарегистрировали на 37% больше, а с 4-комнатными – на 10%. Косвенно это может указывать на то, что обменов в мае было больше, чем обычно.

На готовые новостройки (сданы в эксплуатацию не более года назад) пришлось 14% всех проданных в мае квартир. На 14% больше, чем в апреле, было заключено сделок с квартирами в домах, построенных после 2000 года. Спрос на жилье в домах 1970-2000 годов постройки увеличился на 11%, а желающих купить квартиру в хрущевке оказалось на 8% меньше, чем в прошлом месяце

Цены проданных квартир остались стабильными. Средняя цена квартир, рассчитанная по данным сделок купли-продажи, в мае не изменилась и составляет 1113 $/м2За последние 12 месяцев рост данного показателя составил 2,2%.

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):

· 1-комнатные квартиры: 1167 $/м2 (-0,3% за месяц) – $41 000;

· 2-комнатные квартиры: 1081 $/м2 (-0,5%) – $53 400;

· 3-комнатные квартиры: 1050 $/м2 (+0,7%) – $68 100;

· 4-комнатные квартиры: 1053 $/м2 (+5,1%) – $79 100.

Сближение двух кривых, отражающих цены предложения и реальных сделок, в мае достигло своего апогея. На данный момент разница между двумя индикаторами самая низкая за 4,5 года и составляет лишь 2,7%. Можно сделать вывод, что размер торга на данный момент минимален, и исчисляется скорее сотнями, нежели тысячами долларов.

Индекс цен, рассчитанный на основе предложения квартир, в мае опустился на 0,5%. Максимальные темпы снижения среди всех типов квартир были отмечены у сталинок (-1,6%). Рост цен зафиксирован у кирпичных хрущевок и брежневок.

Изменения цен за последний год варьируются от -9% у сталинок до 0% у панельных хрущевок и современных панельных домов.

В большинстве столичных микрорайонов преобладала негативная динамика цен на квартиры. На 2,5-3% опустился средний уровень цен в начале проспекта Победителей, в микрорайоне Восток и вблизи улицы Волгоградской. Рост был отмечен в каждом четвёртом микрорайоне, максимальные темпы наблюдались в Брилевичах и Михалово (+2-3%).

Среди столиц соседних государств цены на квартиры также снизились в Киеве (-1,4%) и Москве (-0,2%). Что касается Варшавы, Риги и Вильнюса, то там номинированные в евро и злотых цены в долларовом эквиваленте прибавили за месяц внушительные 3,6-4,4%. Во многом из-за ослабления американской валюты квартиры в этих городах с начала года подорожали на 8-15%.

Активность совершения сделок купли-продажи остаётся высокой. На стабильном рынке всегда “расцветают” обменные сделки, а улучшение ситуации с финансированием покупки жилья стимулирует выход на рынок покупателей с небольшими накоплениями.

Несмотря на это, некоторый избыток предложения на рынке всё ещё сохраняется, закономерным следствием которого является медленное снижение цен с начала года.

Если исходить только из спроса на квартиры, то предложение этой весной сокращается слишком медленно. Весной 2016 года купили лишь на 300 квартир больше, чем сейчас. А предложение за 3 весенних месяца сократилось тогда на 2300 квартир против практически нулевой динамики на данный момент. Очевидно, что дело здесь не только в активности покупателей.

Что влияет на общую динамику предложения? В краткосрочной перспективе это три фактора:

- насколько активно квартиры покупают;

- насколько активно на рынок выходят новые продавцы;

- насколько активно люди снимают объявления, не продав квартиру.

Если с первым пунктом всё понятно, то с двумя другими за год произошли кардинальные изменения. Весной 2016-го паника на рынке сменилась смятением, когда в апреле средняя цена сделки начала расти. Поскольку на рынке и так было максимальное число продавцов за всю историю, новым продавцам взяться было неоткуда, а “старые” начали массово снимать объявления, ожидая прояснения ситуации. Итог – предложение к августу сократилось почти на треть.

В этом году у продавцов пока не было стимула, чтобы откладывать продажу. На место купленных квартир тут же приходили новые и предложение оставалось стабильно высоким. В такой ситуации любая остановка в снижении цен, а тем более маленький “плюс” по итогам нескольких недель, будет для продавцов важным сигналом. Если часть из них решит отложить продажу на некоторое время, шансы на повторение прошлогодней ситуации резко возрастут.  


Категория: Анализ рынка