Итоги 2017 года на рынке новостроек Минска

Чем прошедший год запомнился для покупателей? Стали ли новостройки Минска доступнее и чего ждать в 2018 году? Ответ на эти вопросы дала руководитель «ТВОЯ СТОЛИЦА ∙ НОВОСТРОЙЦЕНТР» Наталья Раденя, член ОО БелАН.

Предложение
В качественной структуре предлагаемых на продажу новостроек, изменений за 2017 г. не произошло. Как и прежде, основная доля домов относится к классу «Стандарт». Но интересно, что на втором месте по численности находится не класс «Эконом», а класс «Комфорт».
Несмотря на то, что количество проектов по сравнению с концом 2016 г. в настоящее время уменьшилось примерно на 13%, повода для беспокойства нет. Во многом это обусловлено тем, что увеличивается количество объектов, возводимых не как отдельные дома, а в составе жилых комплексов.
Подавляющее большинство новостроек каркасно-блочные (85%), в то время как доля панельных домов всего лишь 14%.
Кирпичное домостроение постепенно сходит на нет. Если год назад в продаже было 8 кирпичных проектов, то в конце 2017 г. в Минске осталось только два: жилые комплексы «Престижино» и «Vogue». Еще две кирпичные новостройки располагаются в ближайшем пригороде Минска – в агрогородке Ратомка и в Смолевичах.

Цены
Наблюдавшаяся в течение всего 2017 г. экономическая стабильность и удешевление кредитов, привели к тому, что по сравнению с декабрем 2016 г. цены в среднем выросли от 2% до 13%. Наибольшее увеличение цен отмечено по классу «Комфорт» и только за счет того, что в последнем квартале 2017 г. в продаже появился дом с ценами существенно выше рыночных.
В 2017 г. можно было наблюдать ситуацию, характеризующуюся рецессией в экономике. О реальном росте доходов говорить не приходилось, но зато у людей появилась финансовая помощь со стороны банков – подешевевшие кредиты.
Видя постоянное снижение ставки рефинансирования (которая за 2017 г. снижалась 8 раз), покупатели перестали себя ограничивать только минимальными требованиями к жилью и начали уже рассматривать возможности улучшения жилищных условий и даже приобретение более просторного и комфортного жилья.
Рентабельность застройщиков находилась на достаточно низком уровне, однако стабильность спроса внушало оптимизм. В этой ситуации они стремились понемногу увеличивать рентабельность за счет поднятия цен, при этом не допуская снижения объемов продаж.

Количество покупателей «с кредитами» в течение 2017 г. постоянно росло, с заметным ускорением во второй половине года. В начале года недоверие к кредитам было очень велико. Да и ставки еще только начинали свое снижение. Но ежемесячное за январь – апрель снижение ставки рефинансирования, к которой привязаны ставки по кредитам, и наступление весны, активировало тех покупателей, кто еще сомневался.
В последующие месяцы количество покупателей, решившихся на привлечение кредитных средств, росло очень быстро. Отмечались даже случаи, когда банки не успевали рассматривать обращения в установленные сроки. Да и покупателям было трудно разобраться со всем многообразием кредитных программ и их условий.
Средняя сумма кредита в 2017 г. составляла 55-60 тыс. BYN или 28-30 тыс. USD. Минимальные суммы начинались от 17,5 тыс. BYN или 9 тыс. USD, максимальные достигали 103 тыс. BYN или 53 тыс. USD.
Но ситуация начала меняться в ноябре, когда ставки по кредитам начали подниматься.
Подъем ставок по кредитам ощутимо снизил спрос по всем сегментам новостроек. По каким-то проектам больше, по каким-то меньше. В частности, на тех проектах, по которым действуют специальные программы кредитования (например, ЖК «Лiпень»), снижение спроса не отразилось.
Однозначно ответить, брать или не брать кредит – нельзя. Каждый для себя решает сам, исходя из материальных возможностей. По заявлению представителей НацБанка – в 2018 г. кредиты не закончатся. Но вопрос их стоимости пока остается открытым.
Даже при сохранении ставок по кредитам на текущем уровне, мы считаем поднятие цен в целом по рынку новостроек необоснованным. По отдельным проектам, возможно да, исходя из их востребованности и прочих факторов. Но основной спрос в 2018 г. будет продолжать концентрироваться на минимальных по стоимости квартирах, а значит поднятие цен будет в большинстве случаев компенсироваться уменьшением количества продаж.
 

Группа компаний "Твоя столица"

Категория: Анализ рынка