Февраль 2018: спрос продолжает устанавливать рекорды, цены растут

Столичный рынок жилья в этом году сумел избежать традиционного для начала года резкого падения спроса. Январь, а затем и февраль, продемонстрировали явные признаки покупательского ажиотажа, который начался ещё прошлым летом. Как результат — впервые с конца 2015 года средняя цена проданных квартир превысила 1200 $/кв.м.

Количество зарегистрированных сделок купли-продажи увеличилось по сравнению с январем на 16%. Но куда более показательными выглядят годовые темпы — спрос вырос сразу на 42% к уровню февраля 2017 года. 

Предложение квартир сокращалось на протяжении 10 месяцев, однако в феврале наметился обратный процесс — выставленных на продажу квартир стало больше на 2,9%. Впрочем, пока это лишь сезонное явление — последние 10 лет в феврале всегда росло предложение, даже во время роста цен в 2013 году. Более показательными в этом плане будут март и апрель.


В феврале чаще приобретали 1-комнатные квартиры (+22% к январскому уровню спроса), а также квартиры с четырьмя комнатами (+47%). Что касается 2-и 3-комнатных квартир, то сделок с ними стало больше на 8-12%.

Среди районов города обращает на себя внимание Фрунзенский, чья доля в общем объёме спроса растёт несколько месяцев подряд.  Ещё в октябре здесь было 19,5% всех проданных в Минске квартир, то в феврале доля выросла до 25%.

Количество сделок с готовыми новостройками (дому не более 1 года) составило немногим более 8%. За последние 5 лет был лишь один случай, когда готовых новостроек продали ещё меньше. Цифра отчётливо характеризует положение дел на рынке новостроек: готовых домов осталось немного, растет доля т.н. «котлованов».  

Средняя цена квартир, рассчитанная по данным сделок купли-продажи, выросла в феврале на 1,5% и составила 1202 $/м2. Последний раз она была выше отметки в 1200 $/м2 в декабре 2015 года. За год с февраля 2017 года средняя цена сделки поднялась на 6,3%. Аналогичный рост показали и цены предложения. 

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен) 

· 1-комнатные квартиры: 1292 $/м2 (+3,6% за месяц) – $46 750;    

· 2-комнатные квартиры: 1160 $/м2 (+0,3%) – $56 000;    

· 3-комнатные квартиры: 1107 $/м2 (+0,8%) – $74 500;    

· 4-комнатные квартиры: 1093 $/м2 (-5,5%) – $82 900. 

Можно заметить, что «однушки» выделяются из общей массы. Мало того, что их доля в структуре спроса выросла, они же продемонстрировали и наиболее ощутимые темпы роста цен. Квартиры с двумя и тремя комнатами росли в цене куда медленнее. По всей видимости, даже для покупателей с кредитами цены начинают «кусаться». Повышенное внимание покупателей к «однушкам» оборачивается стремительным ростом в данном сегменте. 


Индекс цен предложения квартир вырос в феврале на 1,5%. Быстрее других дорожали 1-комнатные квартиры (+1,9%), а по качественным характеристикам жилья выделялись квартиры в кирпичных домах 1970-1990 годов постройки, прибавившие в цене более 3%. 


Максимальные темпы роста цен (свыше 3%) наблюдались в районе улиц Козлова и Ботанической, Гвардейской-Грибоедова и Харьковской. Небольшое число микрорайонов отметились снижением цен — среди них выделялись Верхний город, Ваньковича-Жасминовая и Сельхозпоселок, где цены опустились на 2% и более.


Курсовые колебания в минувшем месяце сказались на динамике долларовых цен в Вильнюсе, Риге и Варшаве, где было отмечено снижение цен. Также небольшое снижение зафиксировано в Киеве. Помимо Минска квартиры немного подорожали в Москве. 


С тех пор, как на рынке сменился тренд и квартиры стали дорожать, средние темпы роста цен составили 1,2% в месяц. Если тенденция продолжится, то к осени средняя цена проданных квартир окажется у отметки в 1300 $/м2.

Впрочем, в 2018 году средняя цена реальных сделок поднималась почти в два раза быстрее — дальнейшее повышение цен такими темпами приведёт уже к 1400 $/мв сентябре. 

Сезонный фактор, традиционно сильный в начале года, маскирует состояние рынка, так как в абсолютном выражении квартиры покупали всё же не так часто, как в конце прошлого года. В отличие от января и февраля, март — это месяц, когда рынок функционирует в нормальном режиме. Его результаты будут крайне показательными, так как их уже можно будет сравнивать с октябрём, ноябрем и декабрем. 

Активность покупателей в первый весенний месяц покажет, насколько эластичен на данный момент спрос — как он снижается по мере роста цен, что поможет лучше прогнозировать дальнейшее развитие событий. 

Автор: Артём Сахаревич, Realt.by

Категория: Анализ рынка