Декабрь 2017: повышенный спрос и вымывание бюджетных объектов

Конец 2017 года прошел под знаком ажиотажного спроса на квартиры. Количество зарегистрированных сделок купли-продажи в декабре сразу на треть превысило прошлогодний уровень. Более того, судя по обновленным данным, минувший ноябрь и вовсе побил все рекорды. Свыше 1500 сделок — таких показателей для отдельно взятого месяца за последние 10 лет столичный рынок жилья ещё не видел.

На фоне ажиотажного спроса бурными темпами сокращается предложение квартир. В декабре сыграл свою роль также фактор сезонности, когда некоторые продавцы не поддерживали актуальность своих объявлений из-за праздников. Как результат — падение общего уровня предложения на внушительные 11%. По итогам декабря количество выставленных на продажу квартир опустилось до самого низкого уровня за последние 4 года. 



Доля «однушек» в общей структуре спроса хотя и была выше, чем у других типов квартир, оказалась достаточно низкой (37,4%). По всей видимости, сказывается резкое ухудшение выбора таких квартир, в результате чего покупатели вынуждены активнее присматриваться к «двушкам».

Доля готовых новостроек (дому не более года) составила без малого 10%. Примечательно, что цены на готовые новостройки последние полгода держатся выше среднего уровня «вторички» на $50-70.

Покупатели чаще выбирали квартиры в Московском, Фрунзенском и Ленинском  районах. Совокупная доля трех самых дорогих районов — Центрального, Советского и Первомайского, напротив, сократилась.

В декабре пользовались повышеным спросом квартиры в современных панельных домах — это единственный сегмент, где сделок оказалось даже больше, чем в рекордном по общему уровню спроса ноябре.

Малая доля «однушек» и крен в сторону бюджетных локаций замедлили рост средней цены реальных сделок, но не сумели его остановить. Средняя цена квартир по данным реальных сделок в декабре составила 1150 $/м2, что на 0,8% больше, чем месяцем ранее. При этом, значительно отличалась динамика у отдельных типов квартир: «однушки» и «двушки» демонстрировали уверенный рост, в то время как у квартир с большим числом комнат средняя цена опустилась.

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):

· 1-комнатные квартиры: 1223 $/м2 (+1,7% за месяц) – $44 000

· 2-комнатные квартиры: 1129 $/м2 (+2,1%) – $55 000

· 3-комнатные квартиры: 1072 $/м2 (-0,4%) – $74 150

· 4-комнатные квартиры: 989 $/м2 (-3,7%) – $78 750

Цены предложения квартир в IV квартале 2017 года начали удаляться от того уровня, где обычно совершаются сделки. Даёт о себе знать вымывание наиболее бюджетных объектов и рост средней цены предложения у оставшихся на рынке квартир. По итогам декабря цены выставленных на продажу квартир были в среднем на 5,3% выше, чем цены реальных сделок.


Примечательно, что ни один из качественных сегментов не показал темпы роста, сопоставимые с общим индексом. Это отчетливо указывает на то, что в декабре рынок не успевал пополняться новыми бюджетными объектами, в результате чего общий ценовой индикатор стремительно поднимался. 

Районы, где в декабре цены на квартиры снижались, можно пересчитать по пальцам. К ним относятся Сельхозпосёлок, Грушевка и ряд других. Что касается остальных частей столицы, то максимальные темпы роста были зафиксированы в Уручье (+3,3%) и районе улицы Грибоедова (+3,4%).

В столицах стран-соседей в декабре цены на квартиры снижались лишь в Москве. Индекс долларовых цен в российской столице опустился на 0,7%. В Вильнюсе и Риге рост составил 0,8%, в Варшаве — 1,4%, а максимальные темпы были зафиксированы в Киеве (+2,3%).

Вместе с другими столицами региона Минск завершил 2017 год в «плюсе» – цены на квартиры выросли. Впрочем, рост в белорусской столице оказался самым скромным.  В лидеры по этому показателю выбилась Варшава, где жилая недвижимость в долларовом эквиваленте подорожала за год на четверть. 


Результаты 2017 года отчётливо свидетельствуют, что с помощью кредитов удалось не только поддержать спрос на высоком уровне, но и поднять покупательскую активность до рекордного уровня. И пока всё выглядит так, что поток желающих купить квартиру не уменьшается. Судя по первым неделям 2018 года, праздникам удалось лишь ненадолго отвлечь покупателей, хотя в прошлые годы рынок начинал приходить в себя лишь к февралю.

Впрочем банки сами могут на время «остудить» пыл покупателей, ведь не все до конца определились с объёмами финансирования на 2018 год. Если они останутся на прошлогоднем уровне, можно не сомневаться, что первое полугодие пройдёт под знаком роста цен. 

В декабре проявилась любопытная тенденция с самыми бюджетными квартирами — «однушками» за 30-35 тысяч. Количество сделок с ними по сравнению с ноябрём упало сразу на 60%. Нечто подобное также наблюдается у 2-комнатных квартир за 40-45 тысяч. 

Долгое время относительно высокий уровень предложения маскировал повышенный спрос — ещё в начале осени найти интересующий объект можно было во многих сегментах. На данный момент выбор стал очень ограниченным и поиск объекта с определённым набором характеристик заставляет покупателей выходить за пределы изначально предполагаемой суммы. 

Автор: Артём Сахаревич, Realt.by

Категория: Анализ рынка