Недвижимость. Факты и комментарии. Январь 2016

ОФИСЫ

В январе 2016 г. количество бизнес-центров, предлагаемых в долевое строительство продолжило свое снижение: если за 2015 г. рынок уменьшился практически на 40% - с 26 объектов до 16, то за первый месяц наступившего 2016 г. с рынка ушло еще 4 объекта. В итоге, в январе 2016 г. на рынке долевого строительства бизнес-центров в активном предложении находилось 12 объектов: 7 класса «В» и 5 класса «С».

Общий объем офисных площадей, возводимых по схеме долевого строительства, в январе 2016 г. составил порядка 104 тыс. кв. м. Из указанных объемов, до конца 2016 года, должны ввестись в эксплуатацию 6 бизнес центров совокупной офисной площадью порядка 26 тыс. кв. м.

Из числа бизнес-центров, ушедших из активного предложения:

- три приостановили строительство на этапе возведения каркаса;

- один объект, по заявлению застройщика, ожидает изменение функционального назначения;

- два находились на этапе подготовки строительной площадки;

- два ушли с рынка на стадии подготовки проектной документации.

Средние цены предложения долевого строительства сформировались на уровне 1 570 USD/кв. м. с НДС для офисов класса «В» и 1 310 USD/кв. м. с НДС для офисов класса «С». За эту цену, как правило, предлагаются помещения площадью 100-120 кв. м. При этом покупатель может рассчитывать на беспроцентную рассрочку сроком от нескольких месяцев до нескольких лет. Кроме того покупателям к ценам предложения зачастую предоставляются скидки.


Несмотря на снижение цен долевого строительства за 2015 год на 28%, предлагаемые цены для рынка остаются по-прежнему слишком высокими. Этим объясняется крайне низкий спрос на объекты. Существующий уровень цен долевого строительства не способен нивелировать те риски и дополнительные затраты, которые неминуемо лягут на покупателя: высокая вероятность переноса сроков ввода офиса в эксплуатацию, что влечет рост стоимости строительства.

Более того, в настоящее время вторичный рынок предлагает уже готовые (с отделкой) офисы по более низкой цене: класс «В» 1 475 USD/кв. м. с НДС (-6% по сравнению со средней ценой долевого строительства офисов аналогичного класса качества), класс «С» - 1 240 USD/кв. м. с НДС (-5%). С учетом сохраняющегося тренда снижения цен, сейчас гораздо выгоднее приобрести офис на вторичном рынке с чистовой отделкой.


Цены, по которым покупатели готовы приобретать в собственность на вторичном рынке офисные помещения, сформированы на уровне 1 200 USD/кв. м. с НДС для класса «В» и 900 USD/кв. м. с НДС для класса «С».

На вторичном рынке офисных площадей, в отличие от рынка долевого строительства, объем предложения продолжает увеличиваться, в то время как уровень покупательской активности остается низким. Одной из причин роста объема предложения на вторичном рынке является снижение инвестиционной доходности от сдачи в аренду. Собственники, как построившие объекты по схеме долевого строительства, так и купившие их на вторичном рынке с целью последующей сдачи в аренду, в связи со снижением арендных ставок, а вместе с ними и инвестиционной доходности, выставляют объекты на продажу.

Рынок аренды изменяется, подстраиваясь под растущие требования арендаторов. В январе многие арендаторы инициировали пересмотр арендных ставок. Практика прошлого года продемонстрировала, что процесс пересмотра арендных ставок по действующим договорам аренды проходит не так просто. Для обоснования необходимости корректировки ставок арендной платы самыми весомыми аргументами выступают реальные цены сделок по договорам аренды с подобными объектами.

Ценовой диапазон, в котором сконцентрирован спрос на офисы (порядка 65% от общего объема спроса), составляет 9-14 EUR/кв. м. с НДС, в то же время интерес к офисам по более высоким ставкам, постоянно снижается и в настоящее время занимает лишь одну пятую от общего объема спроса.

Ставки аренды, приемлемые для рынка находятся в пределах 7-9 EUR/кв. м. с НДС для офисов класса «С», 10-14 EUR/кв. м. с НДС для класса «В» и 15-17 EUR/кв. м. с НДС для класса «А».

Несмотря на снижение арендных ставок, а значит и доходности от сдачи офисов в аренду, качество новых бизнес-центров постоянно растет. У собственников офисов нет иного пути, кроме как в борьбе за арендатора стараться предложить больший, чем у конкурентов функционал и комфорт, но при этом за меньшие деньги, поскольку число потенциальных арендаторов на рынке ограничено, в то время как предложение постоянно растет.

Наиболее защищенными от недостатка спроса являются бизнес-центры, имеющие одного собственника и/или находящиеся под управлением единой управляющей компании. Для арендаторов это значительно упрощает решение вопросов по эксплуатации офиса, да и сами многочисленные собственники бизнес-центров, построенных по схеме долевого строительства, в последнее время все больше изъявляют желание в передаче функций, как хозяйственного, так и коммерческого управления своими объектами профессионалам.

Более подробные практические советы и рекомендации по поведению на рынке в нестабильной экономической ситуации, содержатся в наших исследованиях, размещенных по адресу http://www.t-s.by/analytics/issledovaniya-rynkov-nedvizhimosti.php.

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Новостройки

В 2015 году, покупательская активность на рынок вернулась лишь к концу февраля вместе со снижением цен. В этом же году, рынок ожил уже в январе: количество сделок января 2016 г. вдвое превышает показатель января 2015 г.

Начало года для рынка недвижимости всегда было не простым временем, а в особенности январь месяц. Ставшие уже традиционными скачки валют заставляют покупателей брать «тайм-аут» чтобы свыкнуться с «новыми» ценами. Это вынуждает застройщиков и продавцов искать новые маркетинговые возможности привлечения покупателей с наименьшим снижением цен. Как результат, появившаяся на рынке в 2016 г. беспроцентная рассрочка на 2 года на квартиры больших площадей в уже готовых новостройках.

Самым многочисленным на первичном рынке жилья является класс «Стандарт» - его доля составляет порядка 53% от общего объема новостроек, реализуемых широкому кругу лиц. Вследствие этого, данный класс можно рассматривать как своего рода «индикатор» ценообразования на рынке. По сравнению с декабрем 2015 г., снижение средней цены на новостройки данного класса в январе 2016 г. составило -4% (-50 USD/кв. м.) до уровня 1 190 USD/кв. м. В зависимости от количества комнат, средняя стоимость кв. м. составила 1 275 USD/кв. м. для однокомнатных, 1 215 USD/кв. м. для двухкомнатных и 1 160 USD/кв. м. для трехкомнатных квартир.

Снижение цен зафиксировано также и по классам «Эконом» и «Комфорт» до уровня 1 080 USD/кв. м. (-3%) и 1 330 USD/кв. м. (-4%) соответственно. В то же время, стоимость квартир наивысшего присутствующего на рынке новостроек Минска классе «Престиж», увеличилась на 2%. Причиной повышения цен является окончание новогодних акций по снижению цен. В результате, средняя цена квадрата в новостройках класса «Престиж» составила 1 805 USD/кв. м.

Средние цены предложения, USD/кв. м.

Однокомнатные

Двухкомнатные

Трехкомнатные

Эконом 1*

 1 085 

 1 080 

 1 010 

Стандарт 2*

 1 275 

 1 215 

 1 160 

Комфорт 3*

 1 420 

 1 310 

 1 350 

Престиж 4*

 1 920 

 1 805 

 1 910 

Минимальная стоимость кв. м. новостроек в январе составляла:

·         на этапе котлована 799 USD/кв. м. Данная стоимость сформирована для квартир первых этажей, сдающихся в эксплуатацию даже без черновой отделки, т.е. без стяжки и штукатурки на стенах;

·         на этапе сдачи дома в эксплуатацию - 915 USD/кв. м. для трехкомнатных квартир и 964 USD/кв. м. для одно- и двухкомнатных квартир.

Вторичный рынок жилья

Цены на вторичное жилье в Минске снизились до уровня 2006 года

Первую половину января вторичный рынок жилья находился в замершем состоянии. Скачок курсов валют вновь приостановил совершение сделок. Однако во второй половине месяца рынок ожил. Покупатели и продавцы поняли, что экономическая ситуация в ближайшее время не улучшится, и решать свой жилищный вопрос необходимо «здесь и сейчас», с учетом текущих обстоятельств.

По сравнению с декабрем 2015 г., за январь и первую половину февраля 2016 г. цены предложения снизились в среднем на 3%, а цены реальных сделок на 6%. Средняя стоимость квартир стандартных потребительских качеств по итогам второй декады февраля можно рассчитывать исходя из стоимости кв. м. равной 1 140 USD/кв. м. для однокомнатных, 1 070 USD/кв. м. для двухкомнатных и 1 010 USD/кв. м. для трёхкомнатных квартир.

Подобный уровень цен сделок соответствует уровню цен 10-летней давности, а именно второго квартала 2006 года. А подобные цены предложения последний раз наблюдались в кризисных 2009 и 2011 годах.

Вместе со снижением цен, количество предлагаемых в продажу квартир на рынке продолжает увеличиваться. С начала года объем предложения вырос на 15%. Одной из причин роста предложения выступает существенно снизившееся количество сделок. По сравнению со средним показателем 2015 г., количество зарегистрированных переходов права собственности в январе 2016 г. снизилось более чем на 40%.

Продавцам в условиях увеличивающегося предложения и снижающихся цен, важно минимизировать время продажи квартиры. Ведь каждый месяц поиска покупателя не прибавляет квартире стоимости, а наоборот – снижает ее. Вследствие чего, в первую очередь необходимо изначально объективно определять стоимость квартиры, т.к. именно она напрямую влияет на срок продажи. Именно поэтому, на падающем рынке, продавцы должны идти на опережение, предлагая квартиры Сегодня по Завтрашним ценам. В противном случае, за счет увеличения времени продажи и продолжающегося снижения цен, финансовые потери могут быть гораздо более значительными.

В 2016 г. средний процент торга по сделкам, состоявшимся в течение 2-х месяцев с момента начала продажи, составил порядка 8% от первоначальной стоимости квартиры. Практика показывает, что при увеличении указанной величины, интерес к квартире со стороны потенциальных покупателей значительно снижается и соответственно увеличивается время продажи. В ситуации широкого и постоянно увеличивающегося объема предложения, многие покупатели просто не обращают внимание на квартиры, выставленные на продажу по ценам выше среднерыночных.

В то же время, квартиры, предлагаемые на продажу по минимальным ценам, всегда в фокусе спроса. Однако для совершения сделки с такими квартирами мало одной лишь низкой цены – важно чтобы затраты на проведение ремонта устроили покупателя.

Особенностью начала года стало увеличение активности иногородних покупателей. Более 20% январских сделок были совершены жителями регионов Беларуси, и всего лишь 2% пришлось на жителей РФ.

Аренда

Стоимости аренды за последний год уменьшились в среднем на 75 USD для однокомнатных и на 120 USD для двух и трехкомнатных квартир. Средняя январская стоимость аренды по итогам января сформировалась на уровне 205 USD/мес. для однокомнатных, 270 USD/мес. для двухкомнатных и 335 USD/мес. для трехкомнатных квартир.


Рост курсов валют и увеличение стоимости жилищно-коммунальных услуг заставляют арендаторов идти на диалог с собственниками по корректировке стоимостей аренды.

Практика арендных отношений предполагает уплату коммунальных платежей арендатором. Однако после резкого повышения стоимости коммунальных платежей, все больше арендаторов стали выступать инициаторами включения стоимости услуг ЖКХ в стоимость аренды. Особенно это актуально для арендаторов квартир, где никто не зарегистрирован – в подобных квартирах стоимость коммунальных услуг особенно высока и может достигать 1,0 млн. за однокомнатную квартиру.

Чтобы застраховать себя от постоянного роста стоимости аренды вследствие роста курса USD, все чаще арендаторы настаивают на указании в договоре аренды стоимости в белорусских рублях.



Категория: Анализ рынка