Недвижимость. Факты и комментарии. Март 2016

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Новостройки

Текущая ситуация на первичном рынке жилья характеризуется высокой покупательской активностью. Благодаря этому снижение цен на новостройки не только замедлилось, но и даже по некоторым наиболее востребованным новостройкам цены поднялись на 2,5%. В этой ситуации рассчитывать на торг при покупке новостройки уже не стоит.

За первый квартал текущего года цены снизились в среднем на 5%, а за год - более чем на 20%.

Классы качества

Средняя цена, USD/кв.м.

Эконом 1*

 1 055 

Стандарт 2*

 1 165 

Комфорт 3*

 1 290 

Престиж 4*

 1 765 

Люкс 5*

Не представлен на рынке

В разрезе классов качества, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, больше всего потеряли в цене новостройки классов «Комфорт» и «Престиж»: - 460 USD/кв. м. и -520 USD/кв. м. соответственно. Основная причина – недостаток спроса. Большинство покупателей в ситуации экономической нестабильности в первую очередь смотрят на стоимость квартиры, в то время как новостройки указанных классов качества предлагают просторные квартиры по ценам существенно выше среднерыночных.

Снижение цен на новостройки остальных классов качества в натуральном выражении получилось менее существенным: -270 USD/кв. м. по классу «Эконом» и -320 USD/кв. м. по классу «Комфорт».

Особый интерес у покупателей вызывают новостройки в пригороде Минска, продающиеся с чистовым ремонтом. Именно они составляют реальную конкуренцию квартирам вторичного рынка. В то же время, пригородные новостройки без ремонта начинают постепенно сдавать свои позиции в рейтинге покупательских предпочтений.

Из интересных проектов, вышедших на рынок этой весной, стоит отметить следующие:

- начало строительства одним из УКСов панельного дома в микрорайоне «Чижовка». Интересен он тем, что квартиры в нем имеют свободную планировку, а цены находятся на уровне 800 USD/кв. м.

- начало продаж малоэтажного жилого квартала "Олимпик Парк" в микрорайоне Лебяжий. Данное предложение интересно покупателям тем, что при расположении в черте города и рядом биологическим заказником он тем самым совмещает в себе удобство мегаполиса с преимуществами загородной жизни.

Вторичный рынок жилья

Весенняя покупательская активность

Март 2016 оказался необычайно активным для весенних месяцев последних пяти лет, поставив рекорд в количестве 1 169 зарегистрированных сделок, что на 28% больше показателя января 2016 г. и на 40% показателя марта 2015 г. Такая активность покупателей характерна для периодов экономического благополучия, а в нынешней ситуации, при отсутствии доступных кредитов и снижающихся доходах населения, основной причиной скачка числа совершенных сделок можно назвать существенно снизившиеся цены во всех сегментах рынка жилья - квартиры стандартных потребительских качеств, квартиры с ремонтом и мебелью (готовые к проживанию), элитные квартиры.

   

Давление на уровень цен оказывает большой объем предложения на рынке. Пиковое значение зафиксировано в начале марта, когда количество объектов, предлагаемых к продаже, превысило отметку 9 700 квартир. В апреле, этот показатель уменьшился и в настоящее время находится на уровне порядка 9 180 квартир, однако по сравнению с началом года количество предлагаемых на продажу квартир все же выше на 13%.

«”Ценопад” позволил приобрести квартиру тем покупателям, кто еще год назад не мог об этом даже мечтать, - рассказывает заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья «Твоя столица ∙ Агентство недвижимости» Светлана Куделко. – Например в марте, минимальная стоимость квартир стандартных потребительских качеств находилась на уровне 29 000 USD за однокомнатную, 34 000 USD за двухкомнатную и 42 000 USD за трехкомнатную квартиру. В то время как ровно год назад, в марте 2015 г., минимальная стоимость квартир была на 30% выше.

А тем покупателям, кто желает расширить жилплощадь, на помощь приходят обмены с доплатой. В настоящее время разница стоимости квартир в зависимости от количества комнат, позволяет произвести обмен на квартиру большей площади с доплатой в 7-10 тыс. USD, в то время как года назад доплата начиналась от 20 тыс. USD.

Все эти факторы активизировало также и тех покупателей, кто откладывал приобретение квартиры в ожидании еще большего снижения цен».

Кол-во комнат

Минимальные стоимости квартир по совершенным АН «Твоя столица» сделкам, USD

Снижение за год

Март 2016 г.

Март 2015 г.

1 комнатные

 29 000 

 43 000 

-33%

2 комнатные

 34 000 

 45 000 

-24%

3 комнатные

 42 000 

 62 500 

-33%

4 комнатные

 53 500 

 85 000 

-37%

По данным отдела консалтинга и аналитики «Твоя столица ∙ Управление проектами», в разрезе типов качества жилья, в марте наибольшее снижение цен отмечено по квартирам стандартных потребительских качеств - средняя стоимость квадратного метра по итогам заключенных сделок снизилась на 5% до уровня 1 075 USD/кв. м для однокомнатных, 985 USD/кв. м. для двухкомнатных и 950 USD/кв. м для трехкомнатных квартир. А всего с начала 2016 года, цены снизились на 7% или на 80 USD/кв. м.

Средняя стоимость квадратного метра в готовых к проживанию квартирах (имеющих свежий современный ремонт и мебель) за март снизилась незначительно: до уровня 1 225 USD/кв. м для однокомнатных, 1 170 USD/кв. м для двухкомнатных и 1 160 USD/кв. м. для трехкомнатных квартир. В компании «Твоя столица» в марте были зафиксированы следующие цены сделок: готовые к проживанию однокомнатные квартиры - 35 000 USD, двухкомнатные - 43 000 USD, трехкомнатные - 68 000 USD и четырехкомнатные - 72 000 USD.

Советы продавцам и покупателям

«Для продавцов всплеск покупательской активности не повод для поднятия цен, - предостерегает Светлана Куделко, - скорее наоборот – это время, чтобы к каждому потенциальному покупателю проявлять особую лояльность. Ведь в ситуации, когда цены идут вниз, время поиска покупателя на квартиру равняется упущенной выгоде продавца – чем оно меньше, тем меньше потери продавца.

Кроме того, серьезным конкурентом для продавцов вторичного рынка выступают новостройки, предлагающие не только широкий выбор по снизившимся ценам, но и рассрочку оплаты за приобретенную квартиру на несколько лет.

Покупателям сегодня, в условиях большого количества предложений, корректировки цен и динамичного движения рынка сложно сделать выбор. В то же время мы не рекомендуем значительно растягивать процесс выбора объекта - уже многие потенциальные покупатели столкнулись с ситуацией, когда, ожидая еще большего снижения цен, они  попросту упускали».

Что в приоритете у покупателей?

Быстрее всего в 2016 г. находят своего покупателя квартиры, требующие косметического ремонта. Причину их популярности аналитики «Твоей столицы» видят в их стоимости, которая ниже средней по рынку. При этом квартиры, требующие значительного и затратного ремонта, отнюдь не приветствуются покупателями, поскольку затраты на проведение ремонта перечеркивают всю экономическую выгоду приобретения подобной квартиры.

Квартиры с хорошим современным ремонтом предпочли в марте около 30% покупателей.

Популярны также квартиры, расположенные в спальных районах города. Дело в том, что вместе с ростом курса валют и снижением, как цен, так и арендных ставок на недвижимость, упала и инвестиционная доходность жилья. Поэтому число инвестиционных сделок с квартирами старого жилого фонда (сталинки / хрущевки / брежневки), расположенных в центре города, за последний год снизилось до минимума. Ведь, как правило, подобные квартиры покупаются не «для жизни», а для сдачи в аренду. В то же время квартиры стандартных потребительских качеств, расположенные в спальных районах, привлекают своей ценой и в некоторых случаях, годом постройки дома.

ОФИСЫ

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года ставки аренды снизились более чем на 30%, снижение за первый квартал 2016 г. составило в среднем -14%. 

В 2016 г. наибольшее снижение ставок предложения аренды отмечено за офисами класса «А» - 20% до уровня 18 EUR/кв. м. с НДС. В то же время ставки предложения на офисы классов «В» и «С» снизились на 9% и 7% соответственно до уровня 12 EUR/кв. м. с НДС и 9 EUR/кв. м. с НДС. Причина разницы динамики снижения арендных ставок в том, что офисы класса «А» долгое время держались «в цене». Но сейчас, в ситуации растущего предложения на рынке и увеличивающейся конкуренции между сособственниками-арендодателями, прежний уровень ставок по объективным законам соотношения спроса и предложения корректируются рынком.

Средняя величина надбавки на торг, закладываемая собственниками-арендодателями находится в пределах 10%-15% и напрямую зависит от рыночной ликвидности офиса. При этом для арендаторов при выборе офиса, помимо его класса качества и площади, не менее важными факторами выступают его территориальное расположение, удобство планировочных решений и развитость окружающей инфраструктуры.

Реальные ставки по результатам заключенных сделок находятся на уровне 15-18 EUR/кв. м. с НДС для класса «А», 9-12 EUR/кв. м. с НДС для класса «В» и 6-8 EUR/кв. м. с НДС для класса «С».

Средние цены предложения офисов на вторичном рынке находятся на уровне 1 400 USD/кв. м. с НДС для класса «В» и 1 240 USD/кв. м. с НДС для класса «С». Однако и эти цены велики, поскольку в них продавцы закладывают надбавку на торг, величина которой порой достигает 30% и более процентов. Реальные сделки совершаются по ценам на уровне 1 200 USD/кв. м. с НДС с офисами класса «В» и 900 USD/кв. м. с НДС с офисами класса «С».

Общее количество сделок купли-продажи по сравнению с аналогичным периодом прошлого года уменьшилось на 25%. Снижение спроса на приобретение офисов в собственность диктуется экономической нестабильностью. Это во времена дефицита качественных офисов и растущих цен на рынке, приобретение офиса в собственность выступало выгодным инвестиционным вложением в быстрорастущий надежный актив. И даже в случае если компания «выростала» из имеющихся площадей, всегда была возможность их выгодно продать и приобрести офис большей площади по меньшим ценам путем долевого строительства. А сейчас, когда готовые офисы стоят дешевле строящихся «в долевку», а арендные ставки снизились гораздо больше цен купли-продажи, компаниям гораздо выгоднее снимать офис в аренду, не замораживая крупные суммы денег и при этом оставаться мобильными.

Рынок долевого строительства продолжает сжиматься в размерах. По итогам марта в активном предложении долевого строительства осталось лишь 9 бизнес-центров (5 класса «В» и 4 класса «С») из 12 имевшихся в начале 2016 года.

В 2016 г. наибольшее снижение ставок предложения аренды отмечено за офисами класса «А» - 20% до уровня 18 EUR/кв. м. с НДС. В то же время ставки предложения на офисы классов «В» и «С» снизились на 9% и 7% соответственно до уровня 12 EUR/кв. м. с НДС и 9 EUR/кв. м. с НДС. Причина разницы динамики снижения арендных ставок в том, что офисы класса «А» долгое время держались «в цене». Но сейчас, в ситуации растущего предложения на рынке и увеличивающейся конкуренции между сособственниками-арендодателями, прежний уровень ставок по объективным законам соотношения спроса и предложения корректируются рынком.

Средняя величина надбавки на торг, закладываемая собственниками-арендодателями находится в пределах 10%-15% и напрямую зависит от рыночной ликвидности офиса. При этом для арендаторов при выборе офиса, помимо его класса качества и площади, не менее важными факторами выступают его территориальное расположение, удобство планировочных решений и развитость окружающей инфраструктуры.

Реальные ставки по результатам заключенных сделок находятся на уровне 15-18 EUR/кв. м. с НДС для класса «А», 9-12 EUR/кв. м. с НДС для класса «В» и 6-8 EUR/кв. м. с НДС для класса «С».

Средние цены предложения офисов на вторичном рынке находятся на уровне 1 400 USD/кв. м. с НДС для класса «В» и 1 240 USD/кв. м. с НДС для класса «С». Однако и эти цены велики, поскольку в них продавцы закладывают надбавку на торг, величина которой порой достигает 30% и более процентов. Реальные сделки совершаются по ценам на уровне 1 200 USD/кв. м. с НДС с офисами класса «В» и 900 USD/кв. м. с НДС с офисами класса «С».

Общее количество сделок купли-продажи по сравнению с аналогичным периодом прошлого года уменьшилось на 25%. Снижение спроса на приобретение офисов в собственность диктуется экономической нестабильностью. Это во времена дефицита качественных офисов и растущих цен на рынке, приобретение офиса в собственность выступало выгодным инвестиционным вложением в быстрорастущий надежный актив. И даже в случае если компания «выростала» из имеющихся площадей, всегда была возможность их выгодно продать и приобрести офис большей площади по меньшим ценам путем долевого строительства. А сейчас, когда готовые офисы стоят дешевле строящихся «в долевку», а арендные ставки снизились гораздо больше цен купли-продажи, компаниям гораздо выгоднее снимать офис в аренду, не замораживая крупные суммы денег и при этом оставаться мобильными.

Рынок долевого строительства продолжает сжиматься в размерах. По итогам марта в активном предложении долевого строительства осталось лишь 9 бизнес-центров (5 класса «В» и 4 класса «С») из 12 имевшихся в начале 2016 года. 

Недостаток спроса привел к тому, что по большинству объектов покупателям предлагается рассрочка оплаты, срок которой, как правило, ограничен окончанием строительства объекта. Количество бизнес-центров, ввод в эксплуатацию которых предполагается с проведенной внутренней отделкой отдельных офисов, по прежнему остается небольшим и относится только к объектам класса «В».

Показатель

Класс качества

Март 2016

Общее количество объектов

В

5

С

4

Количество объектов, предлагающих рассрочку без увеличения стоимости

В

5

С

4

Период рассрочки

В

От 2 мес. до 1 года

С

От 2 до 8 мес.

Кол-во объектов, сдающихся с отделкой

В

2

С

-

Диапазон цен, $/кв.м. с НДС

В

1 300$-2 000$

С

900$-1 300$

 

Средняя цена долевого строительства сформировалась на уровне 1 520 USD/кв. м. для класса «В» и 1 190 USD/кв. м. для класса «С», что на 7% ниже уровня цен начала года, и на 23% ниже уровня марта 2015 г. Однако и столь существенное снижение цен до сих пор не позволило расшевелить рынок – спрос на объекты долевого строительства низкий и при этом продолжает снижаться. И все потому, что вторичный рынок предлагает уже готовые объекты по аналогичным, а иногда и даже более привлекательным ценам.

Категория: Анализ рынка