Недвижимость. Факты и комментарии. Февраль 2016

ОФИСЫ

Ставки арендной платы продолжают свое падение и в настоящее время снизились до уровня 2004-2005 гг. – периода, когда рынок офисной недвижимости только начинал расти, и объем площадей в бизнес-центрах составлял всего 74 тыс. кв. м., против 858 тыс. кв. м. сейчас.

За первые 2 месяца 2016 года арендные ставки предложения в среднем снизились на 13% и составили:

∙ Класс «А» - 18,3 EUR / кв. м с учетом НДС

∙ Класс «В» - 11,8 EUR / кв. м с учетом НДС

∙ Класс «С» - 8,6 EUR / кв. м с учетом НДС

Объем вакантных офисных площадей в бизнес-центрах, предлагаемых в аренду по состоянию на начало марта 2016 г. оценивается в 75 тыс. кв. м. С учетом ожидаемого прироста рынка до конца 2016 года и того факта, что увеличение спроса на офисные площади не ожидается, то к концу 2016 года объем пустующих площадей может вырасти до 100 тыс. кв. м.

Сегодня половина всех потенциальных арендаторов рассчитывают снять офис до 10 EUR/кв. м с НДС, ещё 40% - не дороже15 EUR/кв. м с НДС и лишь 11% - ориентированы на ставку выше 15 EUR/кв. м. с НДС за квадратный метр.

Рынок долевого строительства в настоящее время характеризуется низкой покупательской активностью. Причинами этого являются низкая инвестиционная привлекательность объектов по сравнению с уже готовыми объектами вторичного рынка (помещения с отделкой в действующих объектах), а также риски, связанные с затягиванием сроков строительства. Все это оказывает давление на цены, которые продолжают снижаться. За первые 2 месяца 2016 года цена квадратного метра упала на 6% для объектов класса «В» и на 5% для объектов класса «С».

По итогам февраля средняя цена предложения 1 кв. м на рынке долевого строительства бизнес-центров составила 1 420 USD/кв. м с НДС и разрезе классов качества:

∙ Класс «В» - 1 495 USD/кв. м с учетом НСД;

∙ Класс «С» - 1 275 USD / кв. м с учетом НДС.

В то же время цены предложения на вторичном рынке по сравнению с январем изменились несущественно и составили:

∙ Класс «В» - 1 455 USD/кв. м с у четом НДС;

∙ Класс «С» - 1 250 USD/кв. м с учетом НДС.

Всего за 2016 год, цены предложения на офисные площади в бизнес-центрах класса «В» снизились на 4%, класса «С» - остались на уровне декабря 2015 года.

Цены, по которым покупатели готовы приобретать в собственность на вторичном рынке офисные помещения находятся на уровне 1 200 USD/кв. м с НДС для класса «В» и 900 USD/кв. м с НДС для класса «С».

Более подробные практические советы и рекомендации по поведению на рынке в нестабильной экономической ситуации, содержатся в наших исследованиях, размещенных по адресу http://www.t-s.by/analytics/issledovaniya-rynkov-nedvizhimosti.php.

 

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Новостройки

Тенденции

Рынок новостроек в феврале значительно оживился. По сравнению с январем количество сделок с новостройками выросло более чем на 50%. А если сравнивать с депрессивным февралем прошлого года – активность покупателей выросла более чем в 3 раза.

Фокус покупательского спроса в феврале был направлен на квартиры в готовящихся к сдаче или в уже сданных новостройках. Очевидно, что в нестабильных экономических условиях покупатели предпочитают не рисковать и приобретать жилье на последних стадиях готовности.

Однако остались и те покупатели, которые за неимением денежных средств ищут возможность приобрести квартиру в рассрочку на 3-5 лет, внеся лишь первоначальный минимальный взнос в размере 10-15% от стоимости квартиры. Как правило, подобная рассрочка предлагается застройщиками для домов на начальном этапе строительства. В то же время есть часть застройщиков, готовых давать рассрочку в 3 года на готовящиеся к сдаче дома. Как правило, это крупные застройщики с достаточно большим количеством строящихся объектов. Однако и в том, и в другом случае необходимо иметь ввиду, что окончательная стоимость квартиры будет выше, чем, если бы денежные средства были внесены одним платежом или хотя бы в течение нескольких месяцев.

Максимальный период предоставляемой рассрочки в настоящее время увеличился до 8 лет и предлагается лишь для приобретения строящегося жилья. Для рынка это пока единичный случай.

Ценообразование

В феврале стоимость квадратного метра в новостройках снизилась, в среднем на 2%. Наибольшее снижение цен наблюдалось в классе «Эконом» - стоимость квадратного метра здесь снизилась на 5% и составила 1 030 USD. Активное снижение цен обуславливается ценовым «давлением» со стороны государственных застройщиков – возводя новостройки этого же класса качества, но по более низким ценам они тем самым вынуждают коммерческих застройщиков идти на снижение цен. В частности, минимальную цену февраля в размере 785 USD за кв. м. для одно, двух и трехкомнатных квартир в классе «Эконом» на начальном этапе строительства дома предложил государственный застройщик.

Снижение цен на новостройки самого популярного класса качества «Стандарт» за февраль составило порядка 2%. до 1 170 USD/кв. м.

Цены в новостройках класса «Комфорт» остались на январском уровне - 1 335 USD/кв. м. А вот цены на «Престиж»ное жилье снизились на 3% и составили, в среднем, 1 745 USD/кв. м.

По итогам февраля цены на новостройки в разрезе классов качества и типов квартир составили:

Средние цены предложения, USD/кв. м.


Цены в разрезе количества комнат

Однокомнатные

Двухкомнатные

Трехкомнатные

Эконом 1*

       1 040 

       1 040 

          980 

Стандарт 2*

       1 240 

       1 175 

       1 120 

Комфорт 3*

       1 370 

       1 310 

       1 315 

Престиж 4*

       1 850 

       1 795 

       1 735 


Вторичный рынок жилья

Объем предлагаемых на продажу квартир достиг в феврале своей рекордной отметки в 9 700 квартир. При этом доли однокомнатных и двухкомнатных квартир примерно одинаковы – порядка 33%.

По объему предложения в феврале лидирует Фрунзенский район. Со значительным отрывом от него идут Московский и Первомайский районы города. А вот меньше всего квартир предлагается к продаже в Октябрьском районе.


Растущий объем предложения оказывает давление на продавцов и заставляет их снижать цены предложения. Ведь в случае изначально завышенной цены, на квартиру попросту не обратят внимание.

За февраль средняя цена предложения квадратного метра снизилась на 4% и составила 1 385 USD/кв. м для однокомнатных квартир, 1 350 USD/кв. м. для двухкомнатных и 1 345 USD/кв. м для трехкомнатных квартир.

В части совершенных сделок февраль 2016 оказался более активным, чем аналогичные периоды 2015 и 2014 года. А по сравнению с январем текущего года количество зарегистрированных переходов права собственности выросло на 66%. Последний раз столь большой показатель был зафиксирован только в феврале стабильного 2013 года. Подобная активность покупателей обусловлена как сезонностью, так и январским пятипроцентным снижением цен.

Ценообразование совершенных сделок в феврале, в отличие от января, было гораздо менее динамичным. Снижение цен составило лишь 2%. По итогам заключенных сделок средняя стоимость квадратного метра квартир стандартных потребительских качеств составила 1 135 USD/кв. м однокомнатных, 1 045 USD/кв. м двухкомнатных и 1 005 USD/кв. м трехкомнатных квартир.

Снижение цен и выросшая лояльность продавцов позволили гораздо большему числу покупателей в феврале остановить свой выбор не на квартирах стандартных потребительских качеств (которые, как правило, требуют проведения косметического ремонта и продаются без мебели), а приобрести квартиры готовые к проживанию. Фактически третья часть от всех февральских сделок, это сделки с квартирами готовыми к проживанию, т.е. имеющим хороший ремонт, частично мебель и встроенную бытовую технику. Средняя стоимость квартир готовых к проживанию в феврале сформировалась на уровне 1 275 USD/кв. м для однокомнатных, 1 185 USD/кв. м для двухкомнатных и 1 040 USD/кв. м для трехкомнатных квартир. При этом, как и ранее, более половины сделок с квартирами готовыми к проживанию пришлось на однокомнатные квартиры.

Снижается разница между стоимостью квадратного метра в квартирах стандартных потребительских качеств и квартирах, готовых к проживанию. Если в 2015 г. разница в стоимости составляла порядка 15%, то в 2016 г. наблюдается стремительное сближение уровней цен: январь 2016 г. - 14%, февраль – 10%.


В этой ситуации покупатели все чаще ставятся перед выбором: пожертвовать качеством ремонта в пользу приобретения дополнительных метров жилья или все же выбрать квартиру поменьше, но с хорошим ремонтом и частично с мебелью? Поэтому те, для кого было важно расширить жилплощадь, приобретали квартиры большего метража, а те, кто изначально рассчитывал на обычную однокомнатную квартиру, после снижения цен смог позволить себе однокомнатную, но уже с ремонтом.

Бытует мнение, что снижение ставок аренды, уменьшение количества арендаторов и повышение коммунальных платежей может заставить владельцев арендных квартир выставить их на продажу. Однако такую перспективу можно назвать весьма отдаленной, поскольку нестабильная экономическая ситуация делает вложение средств в недвижимость, даже на падающем рынке, гораздо более стабильным активом, чем все остальные. Ведь период спада рано или поздно сменится периодом стабильности и роста. Именно поэтому многие владельцы квартир считают, что лучше содержать арендное жилье, приносящее пусть меньший, чем ранее, но все же доход, чем выставлять его на продажу по низким ценам.



Категория: Анализ рынка