Офисная недвижимость: арендные ставки пойдут вверх

Почему в 2018 году ожидается рост арендных ставок, о приходе в Минск формата «Лофт» и востребованности офисных площадей рассказала учредитель агентства недвижимости ООО «АЙ КЬЮ ПРОПЕРТИ ГРУПП» Кристина Крупатина, член ОО БелАН.

Кристина Крупатина - Какие тенденции сегодня вы наблюдаете на рынке  офисной  недвижимости?

- Итоги 2017 года говорят о стабилизации рынка офисной недвижимости в Беларуси  - средние ставки аренды прекратили снижение, которое наблюдалось с конца 2014 года, а существующий спрос сокращает долю свободных площадей как в офисах класса А, так и в офисах класса В.

Таким образом, в условиях определенности игроки рынка могут более эффективно управлять своим бизнесом и планировать свою деятельность в долгосрочной перспективе. И это можно отметить в качестве главного достижения 2017 года. 

Можно отметить также, что арендные ставки не только стабилизировались, но и двинулись вверх в категории  офисных площадей класса А и B.

По итогам III–IV кварталов 2017 года  возросли доли сделок с офисными блоками площадью 1-2 тыс. кв. м. и более. Со второго квартала 2017 года фиксировалось значительное количество сделок по продаже офисных площадей. Притом, что стоимость продажи была абсолютно «не бросовая».  

На фоне низкого прироста новых площадей и достаточно большого объема поглощения офисов в III-IV кварталах   2017 года доли вакантных площадей снизились: в классе «А» до 5-6%, в классе «В» -  до 8%.

Ниже представлена диаграмма, которая отражает динамику арендных ставок за предыдущий период и предположительный прогноз на 2018 год. Нужно отметить, что это средние арендные ставки, которые имеют место быть при аренде площадей не более 100-200 метров.

На большие арендные площади на долгосрочной основе арендодателем формируется обычно другая арендная политика, соответственно, с более низкими арендными ставками.

Как мы видим, наименьшее снижение арендных ставок претерпели офисные площади классов А и B+.

Площади высокого качественного уровня даже в период  экономического спада с 2014 по I квартал 2017 года имели минимальный процент вакантности.   Если они и были вакантны какое-то время чуть в большем отклонении от нормы 5-6%, то это обусловливалось внутренней политикой девелопера не снижать арендную ставку ниже определенного уровня.

Сильные, без особых обязательств перед финансовыми учреждениями девелоперы, прекрасно понимают, что кризисные явления временные, и что потом будет намного сложнее отрегулировать/повысить ставку.

Очень четкое падение показали офисы класса С. И в будущем они практически не отыграют ставку.  

Также сильно упал спрос на относительно качественные площади, находящиеся возле МКАД. В основном это офисные площади при складских площадях или производственных базах. Дело в том, что при заполненных индустриальных площадях, офисная часть в виде отдельного бизнес-центра зачастую не востребована, так как многие арендаторы не считают ее привлекательной.

Тем не менее, со второго полугодия 2018 года эти площади будут востребованы из-за дефицита качественных площадей, а к арендаторам придет  понимание, что близость к МКАД – это отличная транспортная доступность, большие стоянки и приемлемые арендные ставки.

Тенденция такова, что большинство качественных площадей класса А , B+, B не продаются – процент сделок минимален. И даже в период экономического спада качественные площади претерпели наименьшее снижение цены и по-прежнему являются инвестиционно-привлекательными.

- Назовите бизнес-центры столицы, которые  сегодня являются самыми востребованными  при  арендной ставке выше рыночной?

- Прежде всего, это бизнес-центры, которые имеют четкую инфраструктуру, профессиональную управляющую компанию и минимальное количество дольщиков, либо вовсе их отсутствие. Другими словами, это бизнес-центры, которые принадлежат и управляются одним  девелопером.   В Минске это RIVIERA PLAZA, Rubin Plaza, Silver Tower, Титан, БЦ Velcom, Dana Mall, Omega Tower.    

В ближайшее время на рынок выходит еще один бизнес-центр такого же уровня общей площадью более 20 000 кв.м  - «АКАДЕМИЯ».  Стоит отметить, что уже на запуске этого бизнес-центра практически на все площади были заключены предварительные договора аренды.

- Какой прогноз относительно развития рынка офисной недвижимости Минска вы могли бы дать на 2018-2019 годы?

- Многие девелоперы, наблюдая стабилизацию на рынке офисной недвижимости, которая характеризуется низкой волатильностью ставок аренды, снижением уровня вакантных площадей, начнут  «разморозку» уже начатых проектов и вступят  в  строительство новых. Низкий объем ввода новых площадей и стабильный спрос на качественные офисы повлияют на стабилизацию ситуации на рынке и восстановление баланса. 

При условии стабилизации рынка, восстановление темпов строительства и рост количества анонсируемых объектов начнется не ранее второй половины 2018 года. Дефицит качественных площадей наметится со второй половины 2018 года, и соответственно, арендные ставки вырастут.

Из-за сокращения офисных площадей, и заполнения наиболее востребованных метров, начнут «расходиться» и качественные площади вблизи МКАД, а также обозначится некоторое сокращение площадей класса С.

Существенным фактором для игроков рынка станет вступление в действие (конец 2018 г- начало 2019 г. ) прорабатываемого Указа, который регламентирует привязку арендных ставок только к белорусскому рублю, что вызовет изначально определенное волнение на рынке, а затем постепенную адаптацию и  выработку инструментов регулирования. 

- Что бы вы могли посоветовать инвесторам, девелоперам, потребителям офисных площадей?

- Стабильным и сильным инвесторам /девелоперам я бы рекомендовала начинать продумывать новые проекты в правильных местах, чем, наверное, они уже и заниматься.  В идеале иметь в заказчиках потенциально развивающиеся компании – арендаторов/покупателей, чтобы реализовывать концептуально продуманные проекты  с определенными гарантиями от потребителей в виде авансовых платежей.

Что касается более быстрых  менее рисковых проектов, то можно присмотреться к старым зданиям в городе, а именно их выкупу из  резерва госсобственности с целью реконструкции и модернизации. Очень вероятно, что скоро на рынок  придет формат офисов «Лофт» на базе старых фабрик-предприятий. Данная архитектурная тенденция более тридцати лет используется на Западе.

Бывшие фабрики, склады и заводы превращаются в офисы, жилые квартиры, музеи, галереи, торговые помещения. Характерные отличительные черты лофта: высокие потолки, огромные окна, много света, возможность реализации  нестандартных дизайнерских идей, в  интерьерных решениях используются детали, оставшиеся от старого заводского антуража.

Плюсов у этого направления много: при дороговизне земли и строительстве в городе располагается огромное количество пустующих предприятий, которые легко переоборудовать.  

Инвесторам я бы рекомендовала обратить внимание на непрофильные активы банков в виде залогового имущества, где можно найти действительно достойные объекты, попавшие на баланс во время экономического спада. Кроме того, банки могут предложить эти объекты по сходным ценам и с предоставлением интересных финансовых инструментов под минимальные проценты и максимальные сроки. К слову, данный инструмент можно рекомендовать и покупателям недвижимости под собственные нужды.

Арендаторам и покупателям   площадей для  собственных нужд   уже сейчас нужно понимать, что рынок двинулся вверх, и как бы не было сильно желание удержать ставки и цены на уровне кризиса, в ближайшее время это будет делать все тяжелее. И если есть желание все-таки минимизировать затраты на аренду/покупку офисной недвижимости, то нужно принимать во внимание площади класса С; качественные, но бюджетные  бизнес-центры на МКАД и за ее пределами; залоговую недвижимость банков.

Автор: Мария Мелёхина, портал megapolis-real.by

Категория: Аналитика, прогнозы