Итоги первого квартала на вторичном рынке жилья Минска

Ежегодно, начало года на вторичном рынке жилья выступает периодом «раскачки» для покупателей. Интенсивный рост покупательской активности обычно начинается только весной. Но не в этом году - первый квартал был не менее активным, чем весна прошлого года.

По данным отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица», количество проданных по г. Минску квартир за январь-март 2018 г. на 24% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Предложение

Начало года отметилось рекордно низким количество предлагавшихся на продажу квартир – чуть более 5 тыс., в то время как средний уровень квартир составляет порядка 7-7,5 тыс. квартир.

Интенсивное сокращение объема предложения квартир на продажу началось еще во второй половине прошлого года, и заметно ускорилось в последние его месяцы. Отчасти это происходило из-за высокой покупательской активности, базирующейся на подешевевших кредитах и позитивных ожиданиях в отношении роста доходов. Но также отмечались и случаи снятия некоторыми продавцами квартир с продажи в ожидании еще большего роста цен.

Весь январь и февраль особых изменений в количестве предлагаемых на продажу квартир не было – покупатели ощущали явную ограниченность выбора. Но уже с марта рынок начал наполнятся свежими предложениями и за месяц количество квартир выросло на 6%. В частности, на рынок стали выходить продавцы, откладывавшие продажу квартиры до еще большего увеличения цен.

- Поскольку большинство проводимых сделок совершаются в формате «цепочек», когда одна квартира продается с целью приобретения другой с доплатой, то смысла в откладывании продажи нет, поскольку покупать другую квартиру нужно будет также по более высоким ценам, - комментирует ситуацию заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Светлана Куделко.

- В период нестабильности на рынке, будь то рост или снижение цен, у нас клиенты часто спрашивают, стоит ли продавать / покупать квартиру именно сейчас или нужно подождать. Наш ответ таков – заниматься решением жилищного вопроса нужно начинать тогда, когда появляется в этом необходимость.

Если говорить про «сегодня», то текущий момент однозначно благоприятен для покупки жилья, поскольку цены еще не сильно выросли по сравнению с тем дном, до которого они опустились в 2016 г., да и кредиты выступают действенными помощниками.

Стоит отметить, что достаточно высокая активность покупателей позволяет продавцам выбрать лучшее по цене предложение от потенциального покупателя. Однако, доходы потенциальных покупателей не настолько высоки, чтобы продавец мог излишне «задирать» цену.

Цены

В течение первого квартала, по сложившейся за последнее полугодие тенденции, цены продолжали ежемесячно увеличиваться. Продавцы, уловив тенденцию роста цен, стали активно выставлять квартиры на продажу. В результате только за март цены предложения выросли на 2%, а по сравнению с декабрем 2017 г. – на 5%.

Цены на готовые к проживанию квартиры зависели как от качества ремонта и оставляемой мебели/техники, так и от возраста дома. При этом в ряде случаев местоположение не играло существенного влияния. Например, если квартира располагалась в доме моложе 2000 г.п. и могла похвастаться свежим ремонтом, то местоположение не имело существенного влияния на цену. Большее значение имело качество ремонта. В то же время цены на менее "свежие" квартиры  гораздо сильнее зависели от территориального расположения.

- Одна из особенностей текущей ситуации в том, что с рынка фактически исчезли дешевые квартиры. И то, что сейчас предлагается по цене дешевле 1 000$/кв. м., как правило обладает какими-то существенными изъянами - либо расположено в самых удаленных или неблагополучных районах, либо потребует просто астрономических усилий для приведения его в жилой вид.

Порядка 40% потенциальных покупателей предпочитают квартиры в новостройках и домах, построенных после 2010 года. Однако, рост цен на современные каркасно-блочные дома заставляет покупателей рассматривать квартиры в других сегментах рынка.

Во второй половине прошлого года, вместе с ростом цен, количество иногородних покупателей стало уменьшаться. Но в текущем году мы снова видим их возвращение. От месяца к месяцу их количество нестабильно, но в среднем покупателей из регионов порядка 14% от общего числа проводимых нами сделок.

В настоящее время вторичный рынок жилья по-прежнему активно поддерживается банковскими кредитами - более 30% квартир на вторичном рынке приобретается с использованием кредитных средств. Как правило, покупатель привлекает кредиты для доплаты недостающей суммы при покупке квартиры большей площади или размене/разъезде.

Чего ждать в дальнейшем?

Снизить сложившийся уровень спроса может только рост цен и, соответственно, рост кредитной нагрузки или качественные изменения экономической ситуации.

Сценарии возможного развития ситуации на вторичном рынке жилья Минска:

·Сохранение текущей ситуации. При сохранении существующих на рынке тенденций, рост цен на рынке возможен в течение ближайших нескольких месяцев. При этом будет накапливаться объем предложения квартир, выставленных на рынок по завышенной цене.

Стоит учитывать, что не менее 70% сделок на рынке «цепочные» и они фактически базируются на доплате, которую вносит покупатель. Рост цен на квартиры повлечет за собой увеличение объема доплаты и увеличения размера требуемого для покупки кредита. При отсутствии роста доходов населения, обслуживание задолженности по кредитам будет становиться менее доступным, даже при низких ставках на кредит. В результате количество заключаемых сделок на рынке будет снижаться и повлечет за собой стабилизацию цен и, в дальнейшем, их падение.

·Кредиты дорожают. В случае если ставки по кредитам вырастут (даже незначительно), но белорусский рубль будет оставаться стабильным, в течение одного - трех месяцев цены стабилизируются при одновременном снижении объема заключаемых на рынке сделок до среднего для Минска уровня сделок в месяц. Фактически, рост кредитов, в полугодовой перспективе, повлечет за собой откат цен назад – в пределах 2 - 5%.

·Кредиты и валюта дорожают. При значительном увеличении ставок кредитования и росте обменного курса USD, в течение нескольких месяцев может произойти так называемый обвал рынка, когда цены пойдут вниз при минимальном количестве совершаемых по Минску сделок.

Отдел консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица».

Категория: Аналитика, прогнозы